{"id":23593,"date":"2026-10-28T18:37:34","date_gmt":"2026-10-28T18:37:34","guid":{"rendered":"https:\/\/realestatexchange.it\/?page_id=23593"},"modified":"2026-10-28T18:41:28","modified_gmt":"2026-10-28T18:41:28","slug":"mercato-residenziale-londra-q4-2026","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/realestatexchange.it\/it\/mercato-residenziale-londra-q4-2026\/","title":{"rendered":"Market Intelligence sul mercato residenziale di Londra Q4 2026"},"content":{"rendered":"\t\t
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Market Intelligence sul mercato residenziale di Londra<\/span><\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Q4 2026 | Real Estate Xchange<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nel prime central London i prezzi sono pi\u00f9 bassi di un anno fa, ma gli indici non concordano pi\u00f9 sulla direzione. Intanto il denaro costa di pi\u00f9, e il mercato oggi favorisce alcuni acquirenti pi\u00f9 di altri.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Sconto medio rispetto al primo prezzo richiesto nel prime central London
LonRes, terzo trimestre 2026<\/em><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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52,1%<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Immobili in vendita nel prime central London con prezzo gi\u00e0 ribassato
LonRes, terzo trimestre 2026<\/em><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\u00a32.338<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Canone medio mensile a Londra, in aumento del 3,5% in un anno
ONS, settembre 2026<\/em><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Tasso medio dei mutui a tasso fisso a cinque anni
Moneyfacts, 5 ottobre 2026<\/em><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Nel prime central London i prezzi sono pi\u00f9 bassi di un anno fa secondo tutte le rilevazioni, ma gli indici non concordano pi\u00f9 sul fatto che la discesa sia ancora in corso. Nel terzo trimestre le case vendute hanno realizzato il 6,5% in meno al piede quadrato rispetto a un anno prima, i venditori hanno accettato in media il 12,6% in meno del primo prezzo richiesto e poco pi\u00f9 della met\u00e0 degli immobili in vendita aveva gi\u00e0 subito un ribasso. Ad aprile scrivevamo che Londra si era riprezzata. Sei mesi dopo, nelle zone centrali il riprezzamento \u00e8 a buon punto, ma non si pu\u00f2 ancora dire concluso.<\/p>

Gli affitti si muovono in senso opposto, ma con meno forza di quanto suggeriscano i titoli dei giornali. L\u2019offerta \u00e8 scarsa e ad agosto il canone medio a Londra ha raggiunto \u00a32.338 al mese, un aumento pi\u00f9 o meno in linea con l\u2019inflazione. \u00c8 un sostegno per chi \u00e8 gi\u00e0 proprietario, ma non basta a far tornare i conti di chi oggi compra a debito nel prime central London: al tasso medio dei mutui buy to let, gli interessi su un finanziamento pari al 75% del prezzo equivalgono all\u2019incirca all\u2019intero canone lordo di un appartamento, quando non lo superano. Per chi resta proprietario, documentazione e adempimenti fanno ormai parte del rendimento, e di ci\u00f2 che la gestione immobiliare<\/a> richiede.<\/p>

Il report presenta i dati e ne spiega il significato per compravendite, affitti, finanziamento, norme e fisco. Rilegge inoltre la nostra edizione Q2 2026<\/a> alla luce di quanto \u00e8 accaduto da allora.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Cosa troverai in questa analisi<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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La verifica dell\u2019edizione Q2: cosa ha retto, cosa \u00e8 cambiato con il mercato e cosa correggiamo
Compravendite: prezzi pi\u00f9 bassi di un anno fa e perch\u00e9 oggi gli indici divergono
Affitti: offerta scarsa, crescita dei canoni pi\u00f9 lenta e aumenti sotto esame
Costo del denaro: tassi dei mutui, rendimenti dei titoli di Stato britannici, quanto presta davvero una banca e perch\u00e9 nel prime central London l\u2019acquisto a debito per reddito non regge
Norme e fisco: cosa \u00e8 gi\u00e0 legge, cosa \u00e8 stato annunciato e cosa \u00e8 soltanto una proposta
Dove compratori e venditori si incontrano: tre situazioni che trovano riscontro nei dati attuali<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Per chi \u00e8 utile questo report<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Chi compra e vuole capire quanto margine di trattativa \u00e8 giustificato dai dati
Chi vende e ha bisogno di un quadro realistico dei prezzi, fondato sulle vendite concluse
Proprietari che affittano e devono orientarsi tra nuove regole, scadenze di registrazione e novit\u00e0 fiscali
Investitori che confrontano l\u2019immobiliare londinese con il rendimento che il capitale ottiene altrove, anche con il supporto del nostro servizio Private Agent<\/a><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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01 Sintesi<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Il prime central London costa meno di un anno fa secondo tutte le misure, ma gli indici non concordano pi\u00f9 sul fatto che stia ancora scendendo. Le case vendute nel terzo trimestre hanno spuntato un prezzo al piede quadrato inferiore del 6,5% rispetto a un anno prima, i venditori hanno accettato in media il 12,6% in meno del primo prezzo richiesto e poco pi\u00f9 della met\u00e0 degli immobili in vendita aveva gi\u00e0 sub\u00ecto un ribasso (LonRes). Knight Frank ha per\u00f2 registrato un piccolo rialzo trimestrale, il primo in quattro anni, mentre Savills, secondo quanto riportato, ha registrato un nuovo calo. Ad aprile abbiamo scritto che Londra “si \u00e8 riprezzata”. Sei mesi dopo, la risposta onesta \u00e8 che nel centro il riprezzamento \u00e8 in fase avanzata e non \u00e8 ancora chiaramente concluso.<\/p>\n

Il denaro \u00e8 diventato pi\u00f9 caro senza che la Bank of England si muovesse. Il Bank Rate \u00e8 ancora al 3,75%, ma a settembre tre dei nove membri del Monetary Policy Committee hanno votato per alzarlo, e a inizio ottobre il tasso medio di un mutuo fisso a cinque anni ha raggiunto il 6% (Moneyfacts). Al tasso fisso medio di un mutuo buy to let, il 5,79%, gli interessi su un finanziamento pari al 75% del prezzo equivarrebbero all’incirca all’intero affitto lordo di un appartamento nel prime central London, o lo supererebbero, prima ancora di pagare una sola spesa, e con una normale verifica di copertura dell’affitto una banca presterebbe a quel tasso ben meno del 75%. Anche con il fisso a cinque anni pi\u00f9 conveniente, il 4,64% con una commissione del 3%, gli interessi assorbirebbero tra i due terzi e quasi i nove decimi dell’affitto, a seconda del rendimento.<\/p>\n

Il mercato degli affitti va nella direzione opposta, ma meno nettamente di quanto dicano i titoli. Le case in affitto sono scarse e a settembre il canone medio a Londra ha raggiunto \u00a32.338 al mese, il 3,5% in pi\u00f9 di un anno prima (Office for National Statistics, ONS). \u00c8 all’incirca il ritmo dell’inflazione, e i canoni dei nuovi contratti crescono pi\u00f9 lentamente. La scarsit\u00e0 sostiene il reddito di chi possiede gi\u00e0. Non fa tornare i conti di un acquisto a debito nel prime central London. Perch\u00e9 siano vere entrambe le cose \u00e8 il centro di questa edizione.<\/p>\n

Il Budget del 28 ottobre ha chiuso le speculazioni. La stamp duty non cambia, la council tax surcharge sulle case da \u00a32 milioni in su parte ad aprile 2028, e le aliquote sui redditi da locazione previste da aprile 2027 salgono al 24%, 44% e 49%, due punti sopra quelle gi\u00e0 in legge. Per chi possiede e per chi investe la struttura \u00e8 ora nota, ed \u00e8 pi\u00f9 pesante di un anno fa.<\/p>\n

Le ragioni per comprare esistono, ma sono limitate. Poggiano su capitale proprio, su un orizzonte di anni, su un prezzo sostenuto dalle vendite concluse e su un’idea chiara del costo di ingresso, la stamp duty prima di tutto. Per chi investe nel prime central London e ha bisogno del debito per far quadrare il reddito, oggi i numeri non tornano, e lo diciamo.<\/p>\n

Situazione al 28 ottobre 2026, Budget dello stesso giorno compreso. La sezione 10 elenca ci\u00f2 che stiamo osservando.<\/p>\n

Fonti: LonRes, vendite nel prime central London, da luglio a settembre 2026, e Prime London Market Update, 25 ottobre 2026; Knight Frank, 2 ottobre 2026; Savills, indice prime del terzo trimestre 2026 come riportato l’8 ottobre 2026; Bank of England, Monetary Policy Summary, settembre 2026; Moneyfacts, 5 ottobre 2026; Which?, 7 ottobre 2026; ONS, canoni privati, settembre 2026; HM Treasury, Budget 2026, 28 ottobre 2026.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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02 Rileggiamo ci\u00f2 che avevamo scritto: cosa \u00e8 cambiato dal Q2<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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A sei mesi di distanza, ecco come ha retto la nostra edizione Q2 2026. Distinguiamo un dato sbagliato gi\u00e0 alla pubblicazione da un’affermazione poi superata dal mercato, da una previsione non avverata e da una lettura che oggi formuliamo diversamente. Solo il primo \u00e8 una correzione. Dove i dati sono ancora aperti, lo diciamo.<\/p>\n

Cosa abbiamo scritto ad aprile<\/th>Cosa mostrano oggi i dati<\/th>Esito<\/th><\/tr><\/thead>
“Londra si \u00e8 riprezzata.”<\/td>I valori del prime London erano gi\u00e0 del 10,3% sotto il picco del 2014 a fine 2025 (Coutts). In dodici mesi tutte le misure sono scese. Da aprile gli indici divergono: Savills (secondo quanto riportato) registra un nuovo calo nel prime central London, Knight Frank un rialzo l\u00ec nel terzo trimestre, Coutts uno nel prime London nel secondo.<\/td>Il mercato si \u00e8 mosso: pi\u00f9 basso sull’anno, direzione controversa<\/td><\/tr>
“La finestra d’ingresso pi\u00f9 favorevole dell’ultimo decennio.”<\/td>Un giudizio sul momento, non una misura. Da aprile i prezzi hanno dato segnali contrastanti e il denaro \u00e8 diventato pi\u00f9 caro.<\/td>Precisato: non indichiamo pi\u00f9 il momento giusto<\/td><\/tr>
Prime central London “in calo del 2,3%” nel 2025; 45% degli annunci “nel centro di Londra” ribassati.<\/td>Entrambi i dati Coutts riguardano il prime London nel suo insieme, non il solo centro.<\/td>Corretto: i dati riguardavano il prime London<\/td><\/tr>
I mercati prezzavano due rialzi dei tassi, fino al 4,25% entro fine anno.<\/td>Il Bank Rate \u00e8 fermo al 3,75%. I mutui sono saliti comunque: il fisso medio a cinque anni \u00e8 ai massimi da circa tre anni.<\/td>Previsione finora non avverata; il resto del ragionamento ha retto<\/td><\/tr>
Soglia di rendimento “netto del 4,5% o pi\u00f9”; “il reddito dal primo giorno \u00e8 l’unica metrica che conta”.<\/td>I rendimenti lordi sono circa il 4,0% per gli appartamenti nel prime central London (Savills) e il 5,19% nell’insieme del prime London (LonRes, terzo trimestre): il primo \u00e8 sotto quella soglia gi\u00e0 prima dei costi, il secondo appena sopra, ed entrambi sono sotto il tasso medio dei mutui buy to let.<\/td>Precisato: il reddito conta, ma non \u00e8 l’unico criterio<\/td><\/tr>
Il Renters’ Rights Act sta accelerando l’uscita dei landlord non professionali.<\/td>A giugno nel paese le vendite dei landlord sono rallentate (Hamptons). A Londra circa una casa in vendita su cinque era stata affittata di recente, contro il 9,2% nazionale.<\/td>Il mercato si \u00e8 mosso: pi\u00f9 lento nel paese, ancora alto a Londra<\/td><\/tr>
Classe EPC C “tra il 2030 e il 2035”.<\/td>Il governo aveva annunciato una sola data gi\u00e0 a gennaio 2026: il 1\u00b0 ottobre 2030. Resta un annuncio e richiede una nuova legge.<\/td>Corretto<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>\n

Nel mercato ordinario ha retto una sola affermazione di aprile: gli affitti sono guidati dalla scarsit\u00e0 dell’offerta. Restano da verificare altre due: che il Renters’ Rights Act sia gestibile per chi tiene i documenti in ordine e che le case prezzate sui dati si vendano prima. Una cifra merita una nota: lo sconto medio tra l’8% e il 9% che citavamo ad aprile era gi\u00e0 un dato non aggiornato, perch\u00e9 l’edizione Coutts di riferimento indicava il 10,3%.<\/p>\n

Fonti: REX Market Intelligence Q2 2026; Coutts (dati Q4 2025 e Q2 2026); LonRes; Knight Frank; Savills; Hamptons; governo, 21 gennaio 2026.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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03 Compravendite: prezzi pi\u00f9 bassi, direzione controversa<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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COSA DICONO I DATI<\/p>\n

Nel prime central London le case vendute tra luglio e settembre hanno realizzato in media \u00a31.505 al piede quadrato, il 6,5% in meno di un anno prima. Le compravendite sono diminuite del 10,2%. I venditori hanno accettato in media il 12,6% in meno del primo prezzo richiesto e il 52,1% degli immobili sul mercato era gi\u00e0 stato ribassato. Le case in vendita erano il 6,7% in meno di un anno prima (LonRes).<\/p>\n

Gli indici concordano sul fatto che i prezzi sono pi\u00f9 bassi di un anno fa e divergono su ci\u00f2 che \u00e8 accaduto dalla primavera. L’indice di valutazione di Knight Frank registra per il prime central London un calo del 2% nei dodici mesi fino a settembre, con un aumento dello 0,3% nell’ultimo trimestre, il primo in quattro anni. Savills, secondo quanto riportato l’8 ottobre, registra un calo del 4,8% sull’anno e dell’1,5% nel trimestre. L’indice delle vendite LonRes, pubblicato il 25 ottobre, indica per il prime central London un calo del 2,3% sull’anno e del 10,6% rispetto a dieci anni fa; il 6,5% citato sopra \u00e8 il prezzo medio al piede quadrato delle case vendute, quindi dipende anche da quali case si sono vendute. Coutts, che segue il prime London in senso pi\u00f9 ampio, ha registrato un rialzo trimestrale del 4,3% nel secondo trimestre. Due rialzi trimestrali e un calo indicano un disaccordo, non che il mercato abbia toccato il fondo.<\/p>\n

Fuori dal centro i dati sono contrastanti. Knight Frank registra per il prime outer London un calo dello 0,6% sull’anno, e l’indice LonRes indica per l’insieme del prime London un calo del 4,0%. Nell’insieme di Londra l’indice ufficiale ad agosto era del 2,2% pi\u00f9 basso di un anno prima, mentre la media del Regno Unito \u00e8 salita dello 0,9% (ONS); la misura di Nationwide per Londra era dello 0,4% pi\u00f9 alta nel terzo trimestre rispetto a un anno prima. L’attivit\u00e0 non si \u00e8 ripresa: nel terzo trimestre le vendite sono state inferiori del 10,2% a un anno prima nel prime central London e del 9,3% nel resto del prime London (LonRes).<\/p>\n

Il tempo sul mercato va di pari passo con la distanza tra prezzo richiesto e prezzo di vendita. Nel prime London quest’anno le case vendute entro tre mesi hanno chiuso al 3,9% sotto il primo prezzo richiesto. Quelle che hanno impiegato pi\u00f9 di un anno hanno chiuso al 19,3% sotto. Le vendite rapide sono l’eccezione: nel prime central London il 14,4% delle case vendute nel terzo trimestre si era venduto entro tre mesi (LonRes).<\/p>\n

COSA SIGNIFICA<\/p>\n

In media chi compra ha la posizione pi\u00f9 forte, e lo si pu\u00f2 misurare. Ma lo sconto misurato si calcola sul primo prezzo richiesto e solo sulle case vendute: comprende i ribassi gi\u00e0 pubblicati prima di qualsiasi offerta, quindi non \u00e8 il margine disponibile sul prezzo richiesto oggi. Un ribasso del 15% su un appartamento sopravvalutato non \u00e8 un affare. Chi compra sceglie inoltre tra meno immobili, e le condizioni si pagano: secondo Savills le case in condizioni impeccabili spuntano un premio del 30% su quelle da ristrutturare.<\/p>\n

Per chi vende sono numeri scomodi. Misurano di quanto ogni vendita \u00e8 scesa sotto il primo prezzo richiesto dal venditore, non quanto fosse buono il prezzo, e le vendite rapide possono essere semplicemente le case migliori: quindi non dimostrano che un prezzo richiesto pi\u00f9 basso porti a una vendita migliore. Mostrano per\u00f2 che oggi la maggior parte delle case impiega pi\u00f9 di tre mesi a vendersi, e che quelle che impiegano pi\u00f9 di un anno chiudono molto sotto il punto di partenza.<\/p>\n

COSA CONSIDERARE<\/p>\n

Per chi compra, il confronto utile \u00e8 con le vendite concluse di immobili simili pi\u00f9 che con i prezzi richiesti, e vale la pena chiedere da quanto tempo l’immobile \u00e8 in vendita e quante volte \u00e8 stato ribassato. Per chi vende, il primo prezzo richiesto \u00e8 la decisione con le conseguenze pi\u00f9 lunghe. Chi non ha necessit\u00e0 di vendere ha valori pi\u00f9 bassi sulla carta, ma nulla in questo mercato obbliga a vendere.<\/p>\n

Fonti: LonRes, 6 ottobre 2026, dashboard di agosto 2026 e Prime London Market Update, 25 ottobre 2026; Knight Frank, 2 ottobre 2026; Savills, Prime Central London 2026 e indice prime del terzo trimestre 2026 come riportato l’8 ottobre 2026; Coutts London Prime Property Index, Q2 2026; ONS e HM Land Registry, UK House Price Index, agosto 2026; Nationwide House Price Index, terzo trimestre 2026.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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04 Affitti: offerta scarsa, canoni pi\u00f9 lenti<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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COSA DICONO I DATI<\/p>\n

A settembre il canone privato medio a Londra era di \u00a32.338 al mese, il 3,5% in pi\u00f9 di un anno prima e in aumento rispetto a \u00a32.273 di febbraio, il dato della nostra scorsa edizione (ONS, tutti i contratti, rinnovi compresi). Con l’inflazione al 3,5% a settembre, in termini reali \u00e8 fermo. I canoni dei nuovi contratti crescono pi\u00f9 lentamente: i canoni richiesti hanno toccato nel secondo trimestre una media record di \u00a32.791, il 2,9% in pi\u00f9 di un anno prima (Rightmove), e ad agosto i canoni effettivamente ottenuti sui nuovi contratti nella Greater London erano superiori dell’1,2% a un anno prima (Hamptons).<\/p>\n

Sui portali l’offerta \u00e8 scarsa: Zoopla conta a Londra il 6% in meno di case in affitto rispetto a un anno fa e il 13% in meno nell’inner London. Il mercato prime \u00e8 diverso. Nel terzo trimestre LonRes ha contato nel prime central London il 7,6% in pi\u00f9 di case in affitto rispetto a un anno prima, e Knight Frank riferisce che l\u00ec pi\u00f9 proprietari senza necessit\u00e0 di vendere hanno scelto di affittare.<\/p>\n

La domanda \u00e8 stabile pi\u00f9 che in forte crescita. Nel secondo trimestre Rightmove ha contato 8 richieste per ogni casa in affitto a Londra, contro 10 a livello nazionale, e Knight Frank ha rilevato a Londra contratti conclusi inferiori dell’8% nel trimestre chiuso ad agosto rispetto a un anno prima. Nel prime central London Knight Frank ha contato 5,6 potenziali inquilini per ogni nuovo annuncio nel trimestre chiuso a settembre, il massimo da quattro anni, ma quel rapporto sale anche quando gli annunci diminuiscono. L\u00ec la crescita dei canoni \u00e8 indicata all’1,3% sull’anno da Knight Frank e al 5,8% nel terzo trimestre dall’indice dei canoni LonRes, che registra anche un 4,0% nell’insieme del prime London, il ritmo pi\u00f9 alto da oltre un anno.<\/p>\n

A livello nazionale a giugno le vendite dei landlord sono rallentate, ma Londra non \u00e8 la media nazionale. A giugno circa una casa in vendita su cinque a Londra era stata affittata nei cinque anni precedenti, contro il 9,2% a livello nazionale (Hamptons). In un’indagine Savills su oltre 230 landlord di immobili prime, l’11% aveva ceduto un immobile e il 62% si diceva molto meno propenso a comprarne un altro.<\/p>\n

Gli aumenti di canone vengono messi alla prova, anche se \u00e8 presto. Dal 1\u00b0 maggio il tribunale ha deciso in Inghilterra 493 casi sul canone di mercato, 446 dei quali su avvisi inviati prima della legge. Nei 45 casi arrivati a una decisione con le nuove regole, il 47% ha confermato la cifra del landlord e il 53% ha fissato un canone pi\u00f9 basso, con una riduzione mediana del 4,0% nei casi di riduzione. A Londra i casi hanno richiesto una mediana di 142 giorni dalla domanda alla decisione (LonRes).<\/p>\n

COSA SIGNIFICA<\/p>\n

I canoni sono sostenuti dalla scarsit\u00e0 pi\u00f9 che da una domanda in crescita, e in termini reali salgono appena. Nel prime central London il rendimento di chi compra oggi a debito una casa da affittare \u00e8 scarso (sezione 05). Le due cose sono vere e collegate: arrivano meno case sul mercato ordinario degli affitti, e questo sostiene il reddito di chi resta. Non salva i conti di chi parte adesso con un mutuo, e nella fascia prime le case invendute stanno aumentando l’offerta in affitto.<\/p>\n

Anche uscire \u00e8 pi\u00f9 difficile di quanto sembri. Il landlord che invia l’avviso per vendita non pu\u00f2 riaffittare l’immobile n\u00e9 proporlo in locazione dal giorno dell’avviso fino a dodici mesi dopo la prima data utile per il ricorso indicata nell’avviso: almeno sedici mesi in tutto, che l’inquilino sia uscito o no e salvo poche eccezioni. Questo motivo richiede quattro mesi di preavviso e non si pu\u00f2 usare nel primo anno di contratto. Una vendita che salta pu\u00f2 quindi lasciare l’immobile vuoto.<\/p>\n

COSA CONSIDERARE<\/p>\n

Per i landlord, ogni aumento di canone ha ora bisogno di prove: i canoni effettivamente ottenuti su immobili comparabili. Il tribunale non pu\u00f2 fissare un canone superiore alla cifra indicata dal landlord nella sua comunicazione e il nuovo canone non \u00e8 retroattivo, quindi una contestazione pu\u00f2 ritardare l’aumento. In primavera il rilascio per via giudiziaria ha richiesto una mediana di 27,1 settimane dal ricorso alla riconsegna, e Londra conta un terzo dei ricorsi dei landlord in Inghilterra e Galles (Ministry of Justice). Gli inquilini hanno pi\u00f9 tutele di un anno fa e possono andarsene con due mesi di preavviso. Chi pensa di diventare landlord pu\u00f2 trovare utile leggere la sezione 05 prima di una previsione sui canoni.<\/p>\n

Fonti: ONS, 21 ottobre 2026; Rightmove, Q2 2026; Hamptons; Zoopla, settembre 2026; LonRes, compreso il Prime London Market Update del 25 ottobre 2026; Knight Frank; Savills; Ministry of Justice, da aprile a giugno 2026; Housing Act 1988 come modificato. Riferimenti completi nella sezione fonti in fondo alla pagina.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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05 Denaro: tassi, rendimenti e tre tipi di acquirente<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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COSA DICONO I DATI<\/p>\n

Il Bank Rate \u00e8 al 3,75%, invariato dalla nostra scorsa edizione. A settembre il Monetary Policy Committee lo ha confermato con sei voti contro tre, e i tre dissenzienti hanno votato per portarlo al 4%. A settembre l’inflazione era al 3,5%, dal 3,1% di agosto, e la Bank of England prevede che arrivi a circa il 3,75% entro fine anno e poco sopra il 4% a inizio 2027.<\/p>\n

Le banche non hanno aspettato la Bank of England. Il 5 ottobre il tasso medio del mutuo fisso a cinque anni ha raggiunto il 6% e quello a due anni il 5,98%, contro il 5,75% e il 5,84% della nostra edizione di aprile. I fissi sotto il 5% sono passati da quasi 1.500 a inizio settembre a nove (Moneyfacts). Il tasso fisso medio di un mutuo buy to let era al 5,79% a inizio ottobre, e il fisso a cinque anni pi\u00f9 conveniente per un finanziamento pari al 75% del prezzo era al 4,64% con una commissione del 3% sul prestito (Which?). Nella settimana prima del Budget il gilt decennale rendeva circa il 5,3%, dal 5,5% dell’8 ottobre.<\/p>\n

I rendimenti lordi da locazione nell’insieme del prime London sono saliti al 5,19% nel terzo trimestre, dal 4,82% del secondo, perch\u00e9 i prezzi realizzati sono scesi e i canoni saliti (LonRes). Savills indica per il prime central London il 4,0% per gli appartamenti e il 3,3% per le case indipendenti (houses). La sterlina si \u00e8 rafforzata: il 9 ottobre una sterlina valeva \u20ac1,18 contro \u20ac1,15 a met\u00e0 aprile (Bank of England), un aumento di circa il 2,7%.<\/p>\n

COSA SIGNIFICA<\/p>\n

Chi compra con un mutuo.<\/b> Si parte da quanto la banca \u00e8 disposta a prestare. Nei mutui buy to let le banche verificano che l’affitto copra gli interessi con un margine: i criteri pubblicati da una grande banca prevedono dal 125% al 160% secondo il tipo di cliente. Secondo i nostri calcoli, con quella verifica al 5,79% una banca presterebbe tra il 43% e il 55% circa del prezzo a un rendimento lordo del 4,0% (Savills, appartamenti nel prime central London) e tra il 56% e il 72% al 5,19% (media del prime London): mai il 75%. Dove il 75% \u00e8 disponibile, gli interessi al 5,79% assorbono ogni anno circa il 4,3% del prezzo, contro un affitto lordo tra il 4,0% e il 5,2%; con il fisso a cinque anni pi\u00f9 conveniente assorbono circa il 3,5%, pi\u00f9 la commissione. Service charge, gestione, assicurazione, manutenzione e periodi di sfitto vengono tutti dopo. E le imposte: una persona fisica non deduce gli interessi del mutuo, ha solo un credito all’aliquota base, e da aprile 2027 i redditi da locazione saranno tassati al 24%, 44% e 49% (sezione 07). Nel prime central London un acquisto a debito per reddito non regge ai prezzi e ai tassi di oggi. Nell’insieme del prime London il rendimento \u00e8 salito perch\u00e9 i prezzi sono scesi, e al 5,19% resta sotto il tasso medio dei mutui prima di qualsiasi spesa: l\u00ec dipende dall’immobile.<\/p>\n

Chi compra senza mutuo.<\/b> Il ragionamento \u00e8 di altra natura, e non \u00e8 un ragionamento di reddito. Un gilt decennale paga circa il 5,3%; un appartamento nel prime central London rende circa il 4,0% prima dei costi, e la media del prime London \u00e8 il 5,19%. Le cifre non sono equivalenti: usiamo il gilt solo per mostrare quanto rende oggi il capitale altrove. Un appartamento comporta costi di gestione e di compravendita, il rischio di non vendere in fretta e il rischio che il valore scenda; pu\u00f2 anche portare canoni in crescita e una variazione del valore, in su o in gi\u00f9, come bene reale con un profilo di rischio diverso. Chi compra senza mutuo scommette che una casa ben posizionata, comprata a un prezzo sostenuto dalle vendite concluse e senza rifinanziamenti, meriti di essere tenuta per molti anni: un giudizio sul valore nel tempo, e i valori possono continuare a scendere. Prima va recuperato il costo di ingresso: la stamp duty alle aliquote della sezione 07, che per chi compra un’abitazione aggiuntiva e non \u00e8 residente nel Regno Unito arrivano al 19% sulla fascia pi\u00f9 alta.<\/p>\n

Chi compra in euro.<\/b> La sterlina vale circa il 2,7% in pi\u00f9 sull’euro rispetto a met\u00e0 aprile. Per chi converte dall’euro una casa a Londra costa quindi circa il 2,7% in pi\u00f9 rispetto ad aprile per questo solo motivo, il che annulla una parte dell’eventuale calo dei prezzi in sterline. Il cambio \u00e8 un rischio in entrambe le direzioni.<\/p>\n

COSA CONSIDERARE<\/p>\n

Ogni acquisto si pu\u00f2 confrontare con quanto rende oggi lo stesso denaro in titoli di Stato britannici: \u00e8 una misura del costo opportunit\u00e0, non un confronto tra rendimenti equivalenti. Un acquisto che dipende dal debito va messo alla prova con un tasso di rifinanziamento pi\u00f9 alto, non con lo stesso tasso, e con quanto una banca prester\u00e0 davvero. Il reddito da affitto sostiene un investimento di lungo periodo; da solo non \u00e8 una ragione per comprare.<\/p>\n

Fonti: Bank of England, settembre 2026, e serie sui cambi; ONS, inflazione, settembre 2026; Moneyfacts, 5 ottobre 2026; Which?, 7 ottobre 2026; The Mortgage Works, criteri pubblicati; LonRes, 25 ottobre 2026; Savills, Prime Central London 2026; dati di mercato sui gilt, 26 ottobre 2026. Calcoli su interessi e finanziamento: nostri.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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06 Norme: cinque mesi di Renters' Rights Act<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ad aprile abbiamo descritto la legge prima che partisse. Ora \u00e8 in vigore in Inghilterra da cinque mesi. La tabella distingue ci\u00f2 che \u00e8 legge oggi da ci\u00f2 che ha una data e da ci\u00f2 che \u00e8 ancora solo una proposta.<\/p>\n

Misura<\/th>Stato<\/th>Data<\/th><\/tr><\/thead>
Renters’ Rights Act: fine della section 21, contratti periodici, un aumento di canone all’anno con avviso section 13, non pi\u00f9 di un mese di canone anticipato, divieto di aste al rialzo sul canone<\/td>In vigore (assured tenancy, Inghilterra)<\/td>1\u00b0 maggio 2026<\/td><\/tr>
Gli inquilini possono recedere in ogni momento con due mesi di preavviso; i landlord non possono rifiutare chi ha figli o riceve sussidi; gli inquilini possono chiedere di tenere un animale<\/td>In vigore<\/td>1\u00b0 maggio 2026<\/td><\/tr>
Registrazione di landlord e immobili (“Register your rental property”), con una tariffa annunciata di \u00a365 all’anno per immobile<\/td>Bozza di regolamento del 9 settembre 2026, in attesa di approvazione<\/td>Dal 15 dicembre 2026 per regioni. Londra: dal 15 luglio al 14 ottobre 2027<\/td><\/tr>
Le decisioni di primo livello sulle contestazioni dei canoni passeranno dal tribunale al Valuation Office<\/td>Annunciato il 9 settembre 2026<\/td>Nessuna data di avvio<\/td><\/tr>
Ombudsman dei landlord privati<\/td>Approvato; obbligo di adesione non ancora in vigore<\/td>Adesione attesa nel 2028<\/td><\/tr>
Classe EPC C per le case in affitto, con tetto di spesa di \u00a310.000<\/td>Annunciato; richiede una nuova legge<\/td>1\u00b0 ottobre 2030<\/td><\/tr>
Decent Homes Standard nel settore privato<\/td>Annunciato<\/td>2035<\/td><\/tr>
Awaab’s Law per le locazioni private<\/td>Consultazione<\/td>Chiude il 18 dicembre 2026<\/td><\/tr>
Leasehold: abolizione del marriage value e nuovi tassi di valutazione<\/td>Approvato, non in vigore; richiede prima un’altra legge<\/td>Consultazione chiusa il 21 ottobre 2026<\/td><\/tr>
Tetto di \u00a3250 al ground rent (bozza del Commonhold and Leasehold Reform Bill)<\/td>Bozza, non ancora presentata<\/td>Possibile entrata in vigore a fine 2028 (governo)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>\n

COSA SIGNIFICA<\/p>\n

Per i landlord il regime \u00e8 operativo, e cinque mesi sono troppo pochi per giudicare come funzioneranno in pratica rilasci, morosit\u00e0 e contestazioni dei canoni: le statistiche dei tribunali pubblicate finora coprono solo due mesi delle nuove regole. \u00c8 gi\u00e0 chiaro invece che gli errori costano: sanzioni dei Council fino a \u00a37.000, o fino a \u00a340.000 in caso di reato, e restituzione agli inquilini fino a due anni di canone. Da luglio 2027, se il Parlamento approver\u00e0 la bozza di regolamento, le case di Londra affittate con assured tenancy dovranno essere registrate, ciascuna con un indirizzo di corrispondenza in Inghilterra o in Galles: conta per chi vive all’estero.<\/p>\n

Non tutte le locazioni rientrano nella legge. Quelle con canone superiore a \u00a3100.000 l’anno, quelle a societ\u00e0 e quelle di case che non sono l’abitazione principale dell’inquilino non sono assured tenancy: le prime due righe non si applicano, ma sicurezza, licenze e sfratti restano regolati.<\/p>\n

Per chi compra un appartamento in leasehold conta ci\u00f2 che non \u00e8 ancora accaduto. L’abolizione del marriage value non \u00e8 in vigore e non pu\u00f2 partire finch\u00e9 un’altra legge non avr\u00e0 corretto quella del 2024; i ground rent dei lease esistenti non hanno un tetto. Una modifica \u00e8 gi\u00e0 legge: da gennaio 2025 non serve pi\u00f9 essere proprietari da due anni per estendere il lease. Chi compra oggi acquista un lease regolato dalla legge di oggi, non da una riforma senza data.<\/p>\n

Informazioni generali sul diritto in Inghilterra al 28 ottobre 2026, non consulenza legale. Le voci annunciate, in bozza o in consultazione non sono legge e possono cambiare.<\/p>\n

Fonti: SI 2026\/421; Housing Act 1988; Protection from Eviction Act 1977; bozza del regolamento sul registro; annunci del governo del 9 settembre e del 9 ottobre 2026; Ministry of Justice; Department for Energy Security and Net Zero, 21 gennaio 2026; Commons Library CBP-10653.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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07 Fisco: cosa \u00e8 legge, cosa arriva, cosa \u00e8 solo proposto<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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L’edizione di aprile non aveva una sezione fiscale. Ora serve, perch\u00e9 le imposte sull’acquisto e sul possesso di un immobile a Londra possono spostare la posizione netta di un acquirente pi\u00f9 della variazione dei prezzi di un trimestre. Il Budget del 28 ottobre, il primo del nuovo Chancellor, ha lasciato invariate la stamp duty e le sue maggiorazioni, ha mantenuto la council tax surcharge alla soglia di \u00a32 milioni e ha alzato le aliquote sui redditi da locazione previste da aprile 2027; le sue misure per la prima casa raramente toccano il mercato prime. Esponiamo il quadro e ci fermiamo l\u00ec: sono informazioni, non consulenza.<\/p>\n

In vigore oggi<\/h3>\n

La stamp duty land tax su un acquisto residenziale in Inghilterra \u00e8 dello 0% fino a \u00a3125.000, del 2% fino a \u00a3250.000, del 5% fino a \u00a3925.000, del 10% fino a \u00a31,5 milioni e del 12% oltre. Chi compra un’abitazione aggiuntiva paga 5 punti percentuali in pi\u00f9 su ogni fascia, e chi non \u00e8 residente nel Regno Unito altri 2 punti, quindi la fascia pi\u00f9 alta pu\u00f2 arrivare al 19%. Una societ\u00e0 che compra un’abitazione per pi\u00f9 di \u00a3500.000 paga il 17% sull’intero prezzo, o il 19% se non \u00e8 residente nel Regno Unito, salvo agevolazioni (per esempio per una vera attivit\u00e0 di locazione), e pu\u00f2 dover pagare anche l’imposta annuale sulle abitazioni detenute tramite societ\u00e0. Nessuna di queste aliquote \u00e8 cambiata nel 2026, Budget compreso.<\/p>\n

Sui redditi da locazione, una persona fisica non pu\u00f2 dedurre gli interessi del mutuo: danno diritto a un credito d’imposta all’aliquota base. Dal 6 aprile 2026 i landlord con redditi rilevanti sopra \u00a350.000, calcolati prima delle spese, devono tenere registri digitali e inviare dati trimestrali con Making Tax Digital. Sul canone pagato a un landlord che vive all’estero l’agente trattiene l’imposta all’aliquota base, salvo che HMRC abbia autorizzato il pagamento senza trattenuta. Chi non \u00e8 residente e vende una casa nel Regno Unito deve dichiararlo a HMRC entro 60 giorni dal completion, anche senza imposta da pagare, e una casa nel Regno Unito resta soggetta alla successione britannica anche se detenuta tramite una societ\u00e0 estera.<\/p>\n

Gi\u00e0 legge o confermato, non ancora in vigore<\/h3>\n

Dal 6 aprile 2027 le persone fisiche pagheranno il 24%, il 44% e il 49% sui redditi da locazione, quattro punti sopra le aliquote attuali dell’imposta sul reddito: due punti erano stati fissati dal Finance Act 2026 e altri due sono stati annunciati nel Budget del 28 ottobre, da tradurre in legge con il Finance Bill 2026-27. Il Finance Act 2026 ha fissato il credito per gli interessi del mutuo all’aliquota base sui redditi da locazione; i documenti del Budget non dicono se salir\u00e0 con la nuova aliquota. Le societ\u00e0 pagano la corporation tax e non sono interessate. Making Tax Digital scende a \u00a330.000 ad aprile 2027 e a \u00a320.000 ad aprile 2028; l’imposta annuale sulle abitazioni detenute tramite societ\u00e0 sale del 3,5% da aprile 2027.<\/p>\n

La High Value Council Tax Surcharge \u00e8 stata confermata al Budget e sar\u00e0 inserita nello stesso Bill. Da aprile 2028 il proprietario di una casa in Inghilterra che vale \u00a32 milioni o pi\u00f9 ai valori di aprile 2026 paga, in aggiunta alla council tax ordinaria, \u00a32.500 all’anno fino a \u00a32,5 milioni, \u00a33.500 fino a \u00a33,5 milioni, \u00a35.000 fino a \u00a35 milioni e \u00a37.500 oltre, con adeguamento all’inflazione dal 2029. Previsti uno schema di dilazione, esenzioni e sconti, e una maggiorazione del 100% per le case vuote e non arredate da dodici mesi o pi\u00f9. Elenco provvisorio nell’autunno 2027, prime bollette a marzo 2028. La consultazione chiedeva una maggiorazione per i proprietari non residenti nel Regno Unito; il Budget non l’ha annunciata.<\/p>\n

Proprietari residenti in Italia<\/h3>\n

L’IVIE si applica all’1,06% e per gli immobili nel Regno Unito si calcola sul costo di acquisto o, in mancanza, sul valore di mercato. L’immobile va indicato nel Quadro RW. I canoni percepiti nel Regno Unito si dichiarano anche in Italia, con un credito per l’imposta pagata nel Regno Unito.<\/p>\n

COME LAVORA REX<\/p>

Non calcoliamo la stamp duty per gli acquirenti. Chiediamo a ogni acquirente di farsi dare dal proprio solicitor la cifra completa, con tutti i costi di acquisto, prima di fare un’offerta, perch\u00e9 \u00e8 quella cifra a decidere quanto pu\u00f2 pagare.<\/p><\/div>\n

Fonti: GOV.UK, stamp duty land tax; Finance Act 2026; HM Treasury, Budget 2026, e HMRC, Overview of tax legislation and rates, 28 ottobre 2026; SI 2026\/336; guide GOV.UK e HMRC su Making Tax Digital, Non Resident Landlord Scheme, capital gains tax e successione; HM Treasury, High Value Council Tax Surcharge, e House of Commons Library CBP-10869; Agenzia delle Entrate, IVIE. Informazioni generali al 28 ottobre 2026, persone fisiche salvo diversa indicazione; non consulenza fiscale, legale o finanziaria.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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08 Dove compratori e venditori si incontrano<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ad aprile questa sezione si intitolava “Dove c’\u00e8 liquidit\u00e0 vera”. Oggi descriviamo tre situazioni che i dati attuali sostengono. Due segmenti di aprile non ci sono pi\u00f9: per la Elizabeth line non abbiamo trovato studi del 2026, e per le vendite riservate non esiste un dato affidabile. Le descrizioni sono una nostra lettura dei dati pubblicati. Non sono statistiche e non sono un resoconto di nostre operazioni.<\/p>\n

Appartamenti prezzati sui dati di quest’anno<\/h3>\n

Le case che si vendono entro tre mesi chiudono vicino al primo prezzo richiesto, anche se sono una minoranza delle vendite. I dati pubblicati sono coerenti con l’importanza di un prezzo realistico e delle condizioni, senza dimostrarla: secondo Savills le case in condizioni impeccabili spuntano un premio del 30% su quelle da ristrutturare. Circa la met\u00e0 di chi compra nel centro di Londra oggi \u00e8 del Regno Unito.<\/p>\n

Cosa funziona: prezzo fondato sui dati, costi di gestione moderati, buone condizioni, un lease lungo.<\/p>\n

Cosa non funziona: il prezzo del ciclo precedente, service charge elevate, lease breve, presentazione trascurata.<\/p>\n

Immobili gi\u00e0 affittati, comprati senza mutuo<\/h3>\n

Un appartamento con un inquilino e la documentazione completa funziona per chi compra senza mutuo, vuole l’immobile affittato dal primo giorno e intende tenerlo a lungo. Non funziona per chi ha bisogno dell’affitto per coprire un mutuo. Il reddito non \u00e8 pi\u00f9 il nostro unico criterio, come era ad aprile.<\/p>\n

Cosa funziona: canone verificato, documenti in regola, un contratto gi\u00e0 nel nuovo regime periodico.<\/p>\n

Cosa non funziona: canoni ipotetici, certificati mancanti, un acquisto che dipende dal debito.<\/p>\n

Immobili sul mercato da tempo<\/h3>\n

Pi\u00f9 della met\u00e0 dello stock nel prime central London \u00e8 gi\u00e0 stata ribassata, e nel prime London le case che impiegano pi\u00f9 di un anno a vendersi chiudono al 19,3% sotto il primo prezzo richiesto. Non sono immobili liquidi, e una lunga permanenza sul mercato pu\u00f2 indicare un venditore poco realista tanto quanto uno motivato. \u00c8 qui che il potere negoziale \u00e8 massimo e i controlli contano di pi\u00f9: alcune case si vendono lentamente per un motivo.<\/p>\n

Cosa funziona: una ragione chiara per la vendita, lease ed edificio senza problemi, un prezzo verificato sulle vendite concluse.<\/p>\n

Cosa non funziona: dare per scontato che lo sconto coincida con il valore.<\/p>\n

Fonti: LonRes, agosto e ottobre 2026; Savills, Prime Central London 2026.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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09 Il punto di vista di REX: cosa considerare adesso<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Una premessa ai quattro casi<\/h3>\n

Molto di ci\u00f2 che sentiamo questo autunno \u00e8 una domanda politica: se questo governo rester\u00e0, se il prossimo Budget disfer\u00e0 quello di oggi, se un futuro governo, domani o in un anno che nessuno sa indicare, abolir\u00e0 le imposte che oggi gravano sulle case a Londra. Non crediamo che il mercato funzioni cos\u00ec, e lo abbiamo detto a una cliente questa settimana. Un’imposta, una volta introdotta, viene raramente abolita, come le accise sulla benzina si ritoccano ma non si tolgono. La surcharge sulle abitazioni aggiuntive, quella per i non residenti, le aliquote pi\u00f9 alte sui redditi da locazione, la council tax surcharge dal 2028, il Renters’ Rights Act: questa \u00e8 la struttura, e il mercato l’ha gi\u00e0 prezzata.<\/p>\n

Il leaseholder che compra il freehold spesso si aspetta che la service charge crolli. Non succede. Il palazzo ha un ascensore da manutenere, un’assicurazione da pagare, un tetto che perde ancora, e i costi che lo tengono in piedi non spariscono perch\u00e9 \u00e8 cambiata la propriet\u00e0. Vale anche per una vita. A vent’anni, quando esci di casa, non ti serve quasi nulla: uno stipendio, una stanza. Poi arriva una famiglia, e i costi che porta con s\u00e9 non sono facoltativi e non tornano indietro. Restano finch\u00e9 le circostanze non cambiano di nuovo, e non \u00e8 una decisione che qualcuno prende un gioved\u00ec qualsiasi. Il mercato immobiliare di Londra \u00e8 cresciuto allo stesso modo. Le imposte e gli obblighi che oggi lo accompagnano sono i costi di un bene maturo, e li pagher\u00e0 chiunque ne sia proprietario.<\/p>\n

Per questo il report non fa previsioni sui tassi. La Bank of England alzer\u00e0 o abbasser\u00e0 il Bank Rate nei prossimi mesi e ancora negli anni successivi, e ogni mossa sar\u00e0 raccontata come una notizia. Nessuna cambier\u00e0 ci\u00f2 che abbiamo descritto: il costo di comprare, il costo di tenere e le regole dell’affitto sono fissati dalla struttura delle sezioni 06 e 07, non da un quarto di punto in pi\u00f9 o in meno. Una decisione sui tassi ritocca la superficie, non ricostruisce la casa. N\u00e9 ci aspettiamo che la Bank, o il resto del mondo, decida una mattina di tornare a zero. Il denaro a costo zero stimolerebbe il mercato, e il resto di questo report sarebbe comunque l\u00ec a bilanciare il quadro, ma non \u00e8 questo il punto. Ai tassi di oggi siamo arrivati per ragioni ancora discusse, e ci\u00f2 che \u00e8 chiaro \u00e8 che oggi nessuna banca centrale vuole regalare denaro, e nessuna sta cercando di tornare indietro. Non diciamo che sia impossibile. Diciamo che non \u00e8 realistico nell’orizzonte in cui chi compra, vende o affitta sta facendo i suoi piani. In questo mercato andr\u00e0 bene a chi si adatta, prezza di conseguenza e tiene i documenti in ordine, non a chi aspetta che torni il passato.<\/p>\n

Se state comprando<\/h3>\n

In media avete la posizione pi\u00f9 forte, ed \u00e8 pi\u00f9 forte quando poggia sui dati. Lo sconto che conta \u00e8 quello rispetto alle vendite concluse, non rispetto al prezzo richiesto. C’\u00e8 anche meno scelta: nel prime central London le case in vendita sono il 6,7% in meno di un anno fa, e le buone condizioni si pagano. Un budget che dipende da un mutuo non pu\u00f2 contare su un taglio: a settembre nessun membro del comitato della Bank of England ha votato per tagliare e tre hanno votato per alzare. I dati non premiano la fretta.<\/p>\n

Se state vendendo<\/h3>\n

La prima domanda \u00e8 se avete bisogno di vendere. Se s\u00ec, il primo prezzo richiesto \u00e8 la decisione con le conseguenze pi\u00f9 lunghe: nel prime London quest’anno le case che hanno impiegato pi\u00f9 di un anno a vendersi hanno chiuso al 19,3% sotto il primo prezzo richiesto, contro il 3,9% di quelle vendute entro tre mesi. I dati non dicono se a rendere rapide le vendite rapide sia stato il prezzo o la qualit\u00e0, ma mostrano dove tende a finire un anno sul mercato. Se non avete bisogno di vendere, questo mercato non vi obbliga a farlo.<\/p>\n

Se siete landlord<\/h3>\n

La legge \u00e8 in vigore. Cinque mesi non bastano ancora a mostrare come funzionano in pratica rilasci, morosit\u00e0 e contestazioni dei canoni, quindi non la definiremmo n\u00e9 una crisi n\u00e9 ordinaria amministrazione. La novit\u00e0 \u00e8 che essere in regola fa ormai parte del rendimento: prove per ogni aumento di canone, documenti corretti, registrazione da luglio 2027 se il regolamento sar\u00e0 approvato, un piano per la classe energetica, che per il 2030 \u00e8 un annuncio, e, da aprile 2027, redditi da locazione tassati al 24%, 44% e 49%. Usare l’avviso per vendita per riavere un immobile significa ora almeno sedici mesi in cui non lo si pu\u00f2 riaffittare. Chi non ha un debito pesante non subisce da questo mercato alcuna pressione a vendere; la decisione dipende dalla situazione di ciascuno.<\/p>\n

Se siete investitori<\/h3>\n

Ad aprile abbiamo scritto che il reddito dal primo giorno era l’unica metrica che contava. Il reddito conta ancora, e in media gli appartamenti nel prime central London non superano da soli una prova di reddito: prima dei costi rendono meno di quanto il capitale renda oggi in un gilt, che \u00e8 una misura del costo opportunit\u00e0 e non un confronto alla pari. Resta un ragionamento di lungo periodo per chi compra senza debito, d\u00e0 valore a una casa ben posizionata a un prezzo sostenuto dai dati, pu\u00f2 aspettare e ha messo in conto il costo di ingresso. Per un piano nel prime central London che ha bisogno del debito per funzionare, i tassi di oggi, le verifiche delle stesse banche e le aliquote ora confermate per aprile 2027 non sostengono i conti. Fuori dal prime central London i conti vanno fatti immobile per immobile.<\/p>\n

Angelo De Simone<\/em>
Real Estate Xchange
London & Milan<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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10 Cosa stiamo osservando<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Data<\/th>Evento<\/th>Perch\u00e9 conta<\/th><\/tr><\/thead>
5 novembre 2026<\/td>Decisione della Bank of England<\/td>Tre membri su nove hanno gi\u00e0 votato per alzare il Bank Rate<\/td><\/tr>
12 novembre 2026<\/td>Statistiche del Ministry of Justice sui rilasci da luglio a settembre<\/td>Il primo trimestre intero con le nuove regole<\/td><\/tr>
Prossime settimane<\/td>Finance Bill 2026-27; dati del terzo trimestre di Coutts e Rightmove<\/td>Il testo di legge delle misure del Budget; capire se prezzi e canoni dei nuovi contratti hanno cambiato direzione<\/td><\/tr>
15 dicembre 2026<\/td>Avvio previsto della registrazione dei landlord nella prima regione, se il regolamento sar\u00e0 approvato<\/td>La prima prova del nuovo registro<\/td><\/tr>
18 dicembre 2026<\/td>Chiude la consultazione su Awaab’s Law per le locazioni private<\/td>Scadenze proposte per le riparazioni a carico dei landlord<\/td><\/tr>
6 aprile 2027<\/td>Aliquote sui redditi da locazione al 24%, 44% e 49% per le persone fisiche; Making Tax Digital da \u00a330.000<\/td>Reddito netto pi\u00f9 basso per i landlord<\/td><\/tr>
15 luglio 2027<\/td>Avvio previsto della registrazione per i landlord di Londra, scadenza 14 ottobre 2027<\/td>Le case affittate a Londra dovrebbero essere registrate<\/td><\/tr>
Autunno 2027<\/td>Elenco provvisorio delle case soggette alla High Value Council Tax Surcharge<\/td>I proprietari possono verificare la fascia prima delle prime bollette di marzo 2028<\/td><\/tr>
Aprile 2028<\/td>Parte la High Value Council Tax Surcharge<\/td>Da \u00a32.500 a \u00a37.500 all’anno sulle case da \u00a32 milioni in su<\/td><\/tr>
1\u00b0 ottobre 2030<\/td>Classe EPC C per le case in affitto (annunciata)<\/td>Lavori da pianificare e mettere a budget per tempo<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t
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Fonti e metodologia<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Fonti primarie<\/h3>\n

Bank of England: Monetary Policy Summary and Minutes, luglio e settembre 2026; serie su cambi e rendimenti dei gilt.<\/p>\n

HM Treasury e HMRC: Budget 2026 e Overview of tax legislation and rates, 28 ottobre 2026. Office for National Statistics (ONS): Consumer Price Inflation, settembre 2026; Price Index of Private Rents e UK House Price Index (con HM Land Registry), pubblicazione del 21 ottobre 2026. Ministry of Justice: statistiche sui rilasci chiesti da banche e landlord, da aprile a giugno 2026.<\/p>\n

Norme e governo: Housing Act 1988 come modificato (sections 14ZB e da 16E a 16M, Schedule 1); Protection from Eviction Act 1977, section 5; bozza del regolamento sul Private Rented Sector Database depositata il 9 settembre 2026; consultazione sulle valutazioni del leasehold del 15 luglio 2026; Renters’ Rights Act 2025 e SI 2026\/421; Finance Act 2026; SI 2026\/336; linee guida GOV.UK e HMRC; annunci e consultazioni del Ministry of Housing, Communities and Local Government e del Department for Energy Security and Net Zero; HM Treasury; briefing delle biblioteche della House of Commons e della House of Lords; Agenzia delle Entrate.<\/p>\n

Fonti di mercato<\/h3>\n

LonRes (vendite, locazioni e analisi delle decisioni del tribunale nel prime London, da luglio a ottobre 2026, e Prime London Market Update, autunno 2026); Coutts London Prime Property Index (dati Q4 2025 e Q2 2026); Knight Frank (vendite e locazioni nel prime London, settembre e 2 ottobre 2026); Savills (Prime Central London 2026, indagine sui landlord, indice prime del terzo trimestre come riportato); Nationwide House Price Index, terzo trimestre 2026; Rightmove Rental Trends Tracker, Q2 2026; Zoopla Rental Market Report, settembre 2026; Hamptons, giugno, luglio e agosto 2026; Moneyfacts, 5 ottobre 2026; Which?, 7 ottobre 2026; The Mortgage Works, criteri di concessione pubblicati.<\/p>\n

Come leggere questo report<\/h3>\n

Le edizioni prendono il nome dal trimestre in cui vengono pubblicate. Questa edizione segue la Q2 2026; non c’\u00e8 stata un’edizione Q3. I dati sono gli ultimi disponibili al 28 ottobre 2026, il giorno del Budget, e descrivono per lo pi\u00f9 il terzo trimestre. Gli indici dei prezzi di societ\u00e0 diverse usano campioni, aree e metodi diversi e non sono direttamente confrontabili: citiamo ogni volta la fonte e indichiamo quando un dato \u00e8 un indice di valutazione e quando \u00e8 una media delle case vendute. “Prime central London” e “prime London” sono le aree definite da ciascuna fonte; nei dati LonRes del terzo trimestre il prime London esclude il prime central London. I canoni sono indicati come riferiti a tutti i contratti (ONS), ai canoni richiesti (Rightmove) o ai canoni ottenuti sui nuovi contratti (Hamptons). I rendimenti sono lordi, salvo diversa indicazione. Questa edizione non contiene casi REX: dove non abbiamo potuto verificare un nostro esempio con lo stesso rigore dei dati pubblicati, lo abbiamo lasciato fuori. Il paragrafo intitolato “Come lavora REX” descrive il nostro modo di lavorare. Non sono stati utilizzati dataset proprietari.<\/p>\n

Questo documento \u00e8 redatto da Real Estate Xchange Ltd a solo scopo informativo. Non costituisce consulenza in materia di investimenti, fiscalit\u00e0, diritto o finanza e non deve essere utilizzato come base per alcuna operazione o decisione relativa a una locazione. I rendimenti non sono garantiti. Previsioni e indici sono quelli dei terzi citati. Valori e canoni possono scendere oltre che salire, e le variazioni del cambio possono ridurre i rendimenti in altre valute. Le misure descritte come proposte, annunciate o non ancora in vigore possono cambiare. Si raccomanda di consultare un professionista indipendente sulla propria situazione.<\/p>\n

Real Estate Xchange Ltd<\/b>
London: +44 20 3807 4884
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Tredici pagine dedicate a compravendite, affitti, finanziamento, norme e fisco, alle situazioni in cui compratori e venditori si incontrano e alle nostre considerazioni su cosa valutare oggi. Ogni dato \u00e8 accompagnato dalla fonte: Bank of England, ONS e GOV.UK, oltre a LonRes, Coutts, Knight Frank e Savills.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Vuoi capire cosa significa questo mercato per il tuo immobile o investimento a Londra?<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Che tu stia comprando, vendendo, affittando o investendo a Londra, possiamo aiutarti a leggere i dati, valutare il prezzo e capire quali sono i prossimi passi.
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Market Intelligence sul mercato residenziale di Londra Q4 2026 | Real Estate Xchange Nel prime central London i prezzi sono pi\u00f9 bassi di un anno fa, ma gli indici non concordano pi\u00f9 sulla direzione. Intanto il denaro costa di pi\u00f9, e il mercato oggi favorisce alcuni acquirenti pi\u00f9 di altri. Scarica l’edizione PDF 12,6% Sconto […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"elementor_header_footer","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-23593","page","type-page","status-publish","hentry"],"yoast_head":"\nMercato residenziale di Londra Q4 2026 | Report e analisi | Real Estate Xchange<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Report completo sul mercato immobiliare di Londra, Q4 2026: prezzi e sconti nel prime central London, affitti, mutui, Budget, norme e fisco. 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