Dal 1 maggio 2026 il mercato della locazione privata in Inghilterra entra in una fase nuova. Non si tratta pi\u00f9 di semplici proposte politiche, di un white paper o di una riforma annunciata e rinviata pi\u00f9 volte. Con la Renters’ Rights Act 2025<\/a>, che ha ricevuto Royal Assent il 27 ottobre 2025, il legislatore britannico ha fissato un cambio concreto per il private rented sector inglese, cio\u00e8 per la maggior parte degli affitti residenziali privati. Il cuore della prima fase entra in vigore proprio il 1 maggio 2026<\/a>.<\/p>\n\n\n\n La portata del cambiamento \u00e8 significativa. Il sistema tradizionale fondato sugli Assured Shorthold Tenancies, i cosiddetti AST, viene sostanzialmente superato per la gran parte delle locazioni private. La Section 21<\/a>, cio\u00e8 il meccanismo di “no fault eviction”, viene abolita. Gli affitti entrano in un modello nel quale il tenant pu\u00f2 restare nell’immobile finch\u00e9 vuole, salvo che il landlord abbia uno specifico ground legale per riottenere il possesso e segua la procedura corretta. Contestualmente, gli aumenti di canone vengono ricondotti alla procedura della section 13<\/a>, il bidding al rialzo viene vietato, il pagamento di grossi anticipi viene limitato e vengono introdotte nuove regole su discriminazione, pets e gestione del rapporto locativo.<\/p>\n\n\n\n Per proprietari, investitori, operatori immobiliari, agenzie e tenant, il punto decisivo non \u00e8 solo capire che la riforma arriva, ma comprendere quale parte entra davvero in vigore il 1 maggio 2026, quale parte \u00e8 gi\u00e0 sufficientemente definita da consentire un adattamento operativo e quale invece resta legata a guidance, prescribed forms o secondary legislation. \u00c8 proprio qui che nascono molte semplificazioni sbagliate lette online.<\/p>\n\n\n\n Per una panoramica pi\u00f9 ampia delle riforme immobiliari nel Regno Unito, leggi anche la nostra guida completa sulla riforma immobiliare nel Regno Unito<\/a>. In questo approfondimento, invece, ci concentriamo solo su ci\u00f2 che cambia davvero dal 1 maggio 2026 nel mercato degli affitti privati in Inghilterra.<\/p>\n\n\n\n Il governo britannico ha scelto un’implementazione a fasi. La prima fase decorre dal 1 maggio 2026 ed \u00e8 quella che tocca il cuore del rapporto locativo nel private rented sector. La roadmap ufficiale<\/a> indica espressamente che, da quella data, entreranno in vigore l’abolizione della Section 21, l’introduzione delle assured periodic tenancies, la riforma dei possession grounds, il nuovo regime degli aumenti via section 13, il divieto di rental bidding, il limite al rent in advance, il divieto di discriminazione verso famiglie con figli e benefit claimants, nuove regole sui pets e il rafforzamento dell’enforcement locale e dei rent repayment orders.<\/p>\n\n\n\n Questo significa che il 1 maggio 2026 non \u00e8 solo una data simbolica. \u00c8 il momento in cui il settore passa da una logica ancora dominata dalla struttura dell’AST e dalla possibilit\u00e0 del landlord di programmare l’uscita del tenant con Section 21, a una logica nella quale il possesso dell’immobile pu\u00f2 essere recuperato solo sulla base di grounds specifici, con notice periods differenziati e, se necessario, intervento del giudice. Per il mercato, questo cambia la meccanica del rischio: meno dipendenza dal contratto a termine, pi\u00f9 dipendenza da selezione del tenant, documentazione, procedure corrette e prove disponibili.<\/p>\n\n\n\n Il governo ha inoltre chiarito che la prima fase si applica sia alle nuove locazioni sia, in larga misura, alle locazioni esistenti<\/a> nel private rented sector. Non siamo quindi davanti a un sistema in cui soltanto i contratti firmati dopo il 1 maggio cambiano, mentre i vecchi AST restano intatti per anni. Il passaggio \u00e8 pi\u00f9 ampio e pi\u00f9 immediato.<\/p>\n\n\n\n Uno dei punti pi\u00f9 importanti della riforma \u00e8 la sostanziale uscita di scena dell’Assured Shorthold Tenancy come modello ordinario per gli affitti privati in Inghilterra. Il nuovo impianto prevede che la maggior parte delle tenancies del settore privato diventi una assured periodic tenancy<\/a>, cio\u00e8 una locazione periodica senza termine fisso finale, con permanenza del tenant fino a quando quest’ultimo decide di lasciare l’immobile o il landlord ha un valido motivo legale per richiedere il possesso.<\/p>\n\n\n\n Sul piano pratico, questo cambia il significato del contratto. Nel modello AST classico, il fixed term era il centro psicologico e operativo del rapporto. Anche quando l’inquilino restava oltre il termine iniziale, il mercato continuava a ragionare in termini di sei mesi, dodici mesi, rinnovo, break clause e soprattutto Section 21 come uscita. Nel nuovo sistema questa logica si indebolisce in modo netto. Il contratto non sar\u00e0 pi\u00f9 pensato come un percorso con scadenza finale predefinita, ma come una relazione continuativa che richiede un motivo legale specifico per essere interrotta dal landlord.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 importante anche chiarire cosa non rientra nello stesso modo nel nuovo regime. La guidance per i landlord segnala che queste regole si applicano al private rented sector in England e non coprono allo stesso modo, tra gli altri, lodgers con resident landlord, furnished holiday lets, commercial lettings e tenancies con annual rent superiore a \u00a3100.000. Inoltre, per il social rented sector, l’applicazione \u00e8 collocata in una fase successiva.<\/p>\n\n\n\n Il punto pi\u00f9 noto della riforma \u00e8 l’abolizione della Section 21<\/a>. Dal 1 maggio 2026, nel private rented sector inglese, il landlord non potr\u00e0 pi\u00f9 utilizzare la Section 21 dell’Housing Act 1988 per ottenere il possesso dell’immobile senza indicare un motivo specifico. Questo \u00e8 confermato in modo esplicito sia dalla roadmap governativa sia dalla guida generale del governo.<\/p>\n\n\n\n Ma dire soltanto “abolita la Section 21” \u00e8 un riassunto troppo pigro. La vera domanda \u00e8: con cosa viene sostituita sul piano funzionale? La risposta \u00e8 che il landlord dovr\u00e0 agire tramite Section 8<\/a>, utilizzando uno o pi\u00f9 grounds for possession previsti dalla legge. Questo sposta il sistema da un modello in cui bastava rispettare la procedura formale della Section 21 e attendere il termine, a un modello in cui il landlord dovr\u00e0 individuare il ground corretto, rispettare il relativo notice period, usare la modulistica prescritta e, se il tenant non lascia l’immobile, dimostrare in court che quel ground sussiste davvero.<\/p>\n\n\n\n In sostanza, il legislatore non elimina il diritto del proprietario a recuperare il bene, ma rende questo recupero pi\u00f9 causale, pi\u00f9 documentato e pi\u00f9 probatorio. Da un lato aumenta la sicurezza del tenant. Dall’altro costringe il landlord, o il suo agente, a lavorare in modo pi\u00f9 rigoroso. Il landlord che prima ragionava in termini di “quando finisce il fixed term” dovr\u00e0 ora ragionare in termini di “quale ground posso sostenere, con quali prove e in quali tempi”.<\/p>\n\n\n\n Se la Section 21 scompare, la nuova architettura del possesso ruota attorno ai grounds della Section 8<\/a>. Qui bisogna essere precisi, perch\u00e9 \u00e8 il punto in cui pi\u00f9 facilmente il mercato scivola nella confusione.<\/p>\n\n\n\n Il Ground 1 consente al landlord di riottenere il possesso se lui stesso o un close family member deve trasferirsi nell’immobile. La guidance ufficiale precisa per\u00f2 che questo ground non pu\u00f2 essere usato nei primi 12 mesi di una nuova tenancy e richiede un notice period di 4 mesi.<\/p>\n\n\n\n Il nuovo Ground 1A consente di ottenere il possesso quando il landlord intende vendere la propriet\u00e0. Anche questo ground non \u00e8 utilizzabile nei primi 12 mesi della tenancy e richiede un preavviso di 4 mesi. Inoltre, la normativa prevede una limitazione al reletting dopo l’uso dei grounds per vendita o per rientro del landlord o della famiglia, proprio per evitare un uso strumentale della procedura.<\/p>\n\n\n\n Sul fronte dei rent arrears, il Ground 8 resta il canale mandatory per gli arrears gravi, ma con soglia pi\u00f9 alta rispetto a quella che molti ricordano dal vecchio sistema. Dal nuovo regime, il tenant deve dovere almeno 3 mesi di rent se paga mensilmente, oppure almeno 13 settimane di rent se paga weekly o fortnightly, sia alla data del notice sia alla data dell’udienza. Il notice period \u00e8 di 4 settimane.<\/p>\n\n\n\n Accanto al Ground 8 restano rilevanti i grounds discrezionali collegati al pagamento del canone. Il Ground 10 copre il caso in cui il tenant sia in arrears anche senza raggiungere la soglia del Ground 8. Il Ground 11 riguarda invece i ritardi persistenti nei pagamenti. In entrambi i casi la guidance indica un notice period di 4 settimane.<\/p>\n\n\n\n Il Ground 12 riguarda la violazione di una o pi\u00f9 clausole del tenancy agreement diverse dal mancato pagamento del rent. Il notice period indicato \u00e8 di 2 settimane. Questo ground pu\u00f2 diventare pi\u00f9 importante nel nuovo sistema, perch\u00e9 la qualit\u00e0 del contratto scritto e la chiarezza delle obligations del tenant peseranno di pi\u00f9.<\/p>\n\n\n\n Per i casi di antisocial behaviour, la guidance ufficiale \u00e8 molto chiara: il Ground 14 consente al landlord di agire immediatamente dopo la notifica, anche se la court non potr\u00e0 fare l’order per i successivi 14 giorni. \u00c8 uno dei segnali pi\u00f9 netti del fatto che la riforma non \u00e8 semplicemente “pro tenant”, ma cerca anche di rafforzare gli strumenti del landlord nei casi davvero problematici.<\/p>\n\n\n\n Il punto fondamentale \u00e8 questo: non esiste una sostituzione uno a uno della Section 21 con un nuovo ground universale. Esiste invece una cassetta degli attrezzi pi\u00f9 ampia e pi\u00f9 tecnica, che richiede maggiore competenza operativa.<\/p>\n\n\n\n Uno dei temi pi\u00f9 delicati riguarda il nuovo contratto. Le fonti ufficiali confermano che, per le nuove tenancies create dal 1 maggio 2026, i landlord dovranno fornire al tenant certain information about the tenancy in writing, ma precisano che il dettaglio esatto di tali informazioni dipende dal quadro regolamentare e dalla guidance dedicata. La guida governativa specifica che dal 1 maggio 2026 bisogner\u00e0 fornire ai nuovi tenant informazioni scritte sui termini chiave della tenancy.<\/p>\n\n\n\n Quello che sappiamo con certezza \u00e8 il principio: il rapporto dovr\u00e0 essere documentato in forma scritta in modo pi\u00f9 chiaro e strutturato. Sappiamo anche che, per le existing tenancies gi\u00e0 dotate di accordo scritto, non sar\u00e0 normalmente necessario rifare da zero il contratto, ma sar\u00e0 necessario fornire entro il 31 maggio 2026<\/a> l’Information Sheet pubblicato dal governo. Se invece la tenancy esistente era verbale, il landlord dovr\u00e0 fornire una sintesi scritta dei termini principali entro la stessa data.<\/p>\n\n\n\n Il messaggio corretto, quindi, non \u00e8 “non si sa nulla del nuovo contratto”, ma neppure “il modello finale \u00e8 gi\u00e0 definito in ogni dettaglio da tempo”. I pilastri sono chiari. Alcuni elementi operativi si consolidano attraverso guidance e prescribed forms.<\/p>\n\n\n\n Dal 1 maggio 2026, nel private rented sector inglese, gli aumenti di canone durante la tenancy dovranno passare attraverso la Section 13<\/a>. La guida ufficiale del governo afferma che gli aumenti nel PRS saranno effettuati tramite la procedura statutaria della section 13 come modificata dalla legge. Il landlord potr\u00e0 aumentare il rent una sola volta l’anno, dovr\u00e0 notificare l’aumento con almeno due mesi di preavviso e il nuovo rent dovr\u00e0 riflettere il market rate. Se il tenant ritiene che l’aumento ecceda il livello di mercato, potr\u00e0 contestarlo dinanzi al First-tier Tribunal.<\/p>\n\n\n\n Questo non equivale a un rent control classico. Il landlord potr\u00e0 ancora riallineare il canone al mercato. Ma non potr\u00e0 farlo quando vuole, come vuole e sulla base di meccanismi contrattuali opachi. L’aumento diventa annuale, formalizzato, contestabile e collegato al mercato. \u00c8 una disciplina contro l’arbitrariet\u00e0, non un congelamento dei canoni.<\/p>\n\n\n\n Il tema del rent in advance<\/a> \u00e8 uno dei pi\u00f9 rilevanti sul piano pratico, specialmente a Londra. Il governo ha chiarito che la riforma vieter\u00e0 a landlord e agents di richiedere pi\u00f9 di un mese di rent in advance. La guida ufficiale precisa che, una volta firmato il tenancy agreement e prima dell’inizio della tenancy, il landlord potr\u00e0 richiedere fino a un mese di rent, oppure 28 giorni di rent se il rental period \u00e8 inferiore al mese. Una volta iniziata la tenancy, non potr\u00e0 far valere clausole che impongano pagamenti anticipati rispetto alle due dates concordate.<\/p>\n\n\n\n Questo cambia molto per studenti internazionali, self employed, candidati senza credit history britannica o tenant con profili reddituali pi\u00f9 complessi. Il rischio di credito non scompare, ma si sposta: pi\u00f9 importanza a guarantor, referencing, assicurazioni e selezione iniziale. Questa \u00e8 una conseguenza pratica ragionevole della norma.<\/p>\n\n\n\n Un altro cambiamento ad alto impatto pratico \u00e8 il divieto di rental bidding<\/a>. Il governo afferma che landlord e letting agents non potranno chiedere, incoraggiare o accettare un’offerta superiore al rent advertised. Questo significa che il canone dovr\u00e0 essere definito in modo pi\u00f9 realistico fin dall’inizio e che non sar\u00e0 pi\u00f9 legittimo costruire aste, esplicite o implicite, tra candidati.<\/p>\n\n\n\n Per il mercato londinese questa \u00e8 una modifica concreta, perch\u00e9 in molte aree ad alta pressione il pricing iniziale veniva talvolta usato come esca per stimolare offerte superiori. Dal 1 maggio 2026, quella tattica perde terreno.<\/p>\n\n\n\n Dal 1 maggio 2026 diventa illegale discriminare renter che hanno figli o che ricevono benefits. Il governo specifica che landlord e letting agents non potranno adottare comportamenti destinati a rendere meno probabile, o a impedire, la concessione della tenancy per tali ragioni. Questo include trattenere informazioni, impedire viewing o rifiutare il contratto sulla base di un blanket ban.<\/p>\n\n\n\n La guida governativa chiarisce anche che clausole in mortgages o superior agreements che impongano restrizioni verso tenant con children o benefits<\/a> non potranno essere usate per giustificare discriminazioni, con alcune regole transitorie per polizze e accordi gi\u00e0 in essere. In pratica, formule vecchie stile “no DSS” o “no children” diventano molto pi\u00f9 difficili da sostenere.<\/p>\n\n\n\n Il tema dei pets<\/a> \u00e8 stato spesso raccontato male. La riforma non crea un diritto automatico e assoluto del tenant ad avere animali domestici. Il landlord dovr\u00e0 considerare la richiesta del tenant, avr\u00e0 un termine iniziale di 28 giorni per rispondere e dovr\u00e0 fornire valid reasons in caso di rifiuto. Il consenso non potr\u00e0 essere irragionevolmente negato.<\/p>\n\n\n\n Questo significa che il “no pets” assoluto perde forza, ma non sparisce ogni possibilit\u00e0 di rifiuto. Restano rilevanti restrizioni oggettive, come quelle della head lease o della natura dell’immobile. La filosofia della riforma \u00e8 chiara: meno divieti automatici, pi\u00f9 decisioni motivate e verificabili.<\/p>\n\n\n\n Uno dei punti pi\u00f9 importanti per i landlord \u00e8 questo: se la tenancy nel PRS ha gi\u00e0 un written tenancy agreement, il landlord normalmente non dovr\u00e0 rifare da zero il contratto solo perch\u00e9 entra in vigore il nuovo regime. Dovr\u00e0 per\u00f2 fornire al tenant il government published Information Sheet<\/a> entro il 31 maggio 2026. Se invece la tenancy esistente era orale, dovr\u00e0 fornire una sintesi scritta dei termini principali entro la stessa data.<\/p>\n\n\n\n Questo evita panico inutile. Non serve una riscrittura universale e immediata di tutti i contratti. Serve per\u00f2 un adeguamento serio di documentazione, processi e gestione.<\/p>\n\n\n\nPerch\u00e9 il 1 maggio 2026 \u00e8 una data di svolta<\/h2>\n\n\n\n
Fine degli AST: cosa cambia davvero con le assured periodic tenancies<\/h2>\n\n\n\n
Abolizione della Section 21: cosa la sostituisce davvero<\/h2>\n\n\n\n
I possession grounds pi\u00f9 importanti dal 1 maggio 2026<\/h2>\n\n\n\n
Ground 1: landlord o famiglia che torna a vivere nell’immobile<\/h3>\n\n\n\n
Ground 1A: vendita dell’immobile<\/h3>\n\n\n\n
Ground 8: arrears gravi<\/h3>\n\n\n\n
Ground 10 e Ground 11: arrears e ritardi persistenti<\/h3>\n\n\n\n
Ground 12: breach of tenancy<\/h3>\n\n\n\n
Ground 14: antisocial behaviour<\/h3>\n\n\n\n
Il nuovo contratto di affitto: cosa sappiamo e cosa non \u00e8 ancora definito del tutto<\/h2>\n\n\n\n
Aumenti di canone: dal 1 maggio 2026 passa tutto dalla Section 13<\/h2>\n\n\n\n
Rent in advance: stop alle richieste eccessive<\/h2>\n\n\n\n
Rental bidding: fine delle offerte sopra il canone pubblicato<\/h2>\n\n\n\n
Discriminazione: cosa cambia per famiglie con figli e benefit claimants<\/h2>\n\n\n\n
Pets: pi\u00f9 diritti per il tenant, ma non un s\u00ec automatico<\/h2>\n\n\n\n
Existing tenancies: cosa succede ai contratti gi\u00e0 in essere<\/h2>\n\n\n\n
Cosa non entra ancora in vigore il 1 maggio 2026<\/h2>\n\n\n\n