Dal 2021 l’imposta italiana sulle case nel Regno Unito si calcola sul prezzo di acquisto, non più sul valore legato alla Council Tax, e per molti proprietari residenti in Italia il conto è salito di decine di migliaia di euro. Un giudice tributario di Como ha portato la questione davanti alla Corte di Giustizia dell’Unione europea. Se la Corte desse ragione ai contribuenti, per molti proprietari italiani di immobili a Londra potrebbe cambiare non solo l’IVIE da pagare in futuro, ma anche la posizione di chi l’ha già versata dal 2021. Per ora, però, l’Europa non ha deciso nulla.
Se sei fiscalmente residente in Italia e possiedi una casa a Londra, questa è una vicenda da seguire. E se stai per comprarla, anche.
Cosa è successo, in due righe
Fino al 2020 un residente in Italia con un appartamento a Londra pagava l’IVIE, l’imposta patrimoniale italiana sugli immobili esteri, su un valore legato alla Council Tax britannica: un valore basato sulle fasce del 1991, molto lontano dai prezzi reali del mercato londinese.
Dal 2021, con l’uscita definitiva del Regno Unito dall’Unione europea, quello stesso appartamento è tassato sul prezzo di acquisto. La norma italiana non è stata modificata: con la fine del periodo transitorio della Brexit, il Regno Unito ha cessato di rientrare nel trattamento previsto per gli Stati UE/SEE.
Il risultato, per chi ha comprato a £1, £2 o £3 milioni, è un’imposta annuale che può essere aumentata di molte volte. Il caso arrivato a Como lo mostra bene: un contribuente residente in Italia, proprietario di una casa a Londra acquistata nel 2020 per £10,9 milioni, ha versato IVIE per €92.450 l’anno nel 2021, 2022 e 2023, in totale €277.350, calcolata sul costo di acquisto. Ha chiesto il rimborso della differenza rispetto al criterio Council Tax, l’Agenzia delle Entrate ha detto no, e il giudice tributario ha sospeso tutto per chiedere all’Europa se la regola italiana sia legittima.
L’esempio: un appartamento da £2 milioni
Per capire l’ordine di grandezza, prendiamo un appartamento acquistato a £2.000.000. L’IVIE si applica con l’aliquota dello 0,76% fino al 2023 e dell’1,06% dal 2024.
| 2021, 2022, 2023 (0,76%) | 2024 e 2025 (1,06%) | |
|---|---|---|
| IVIE calcolata sul costo di acquisto (regola oggi in vigore) | £15.200 l’anno | £21.200 l’anno |
| IVIE calcolata su una base Council Tax ipotetica di £300.000 (valore di puro esempio) | £2.280 l’anno | £3.180 l’anno |
Sui cinque anni, la differenza nell’esempio supera le £70.000. Il valore di £300.000 non è un dato applicabile e non va letto come tale: serve solo a far vedere la scala del problema. Nella realtà la base legata alla Council Tax dipende dalla fascia di valore (band) attribuita all’immobile, e per gli immobili collocati nella fascia più alta, la Band H, esiste una complicazione specifica: quella fascia non ha un limite superiore, quindi il “valore medio” indicato a suo tempo dall’Agenzia delle Entrate non è definito. Quanto varrebbe davvero la differenza per un singolo proprietario è una ricostruzione che spetta a un professionista, non a questo articolo.
Perché è cambiata la base di calcolo
La norma di riferimento è l’art. 19, comma 15, del decreto legge 201/2011, che prevede due criteri diversi a seconda di dove si trova l’immobile. Per gli immobili in Stati dell’Unione europea o dello Spazio economico europeo con adeguato scambio di informazioni, la base è il valore “catastale” usato in quello Stato per imposte patrimoniali o reddituali. Per gli immobili in tutti gli altri Paesi, la base è il costo risultante dall’atto di acquisto o, in mancanza, il valore di mercato.
Fino al periodo d’imposta 2020 il Regno Unito rientrava nel primo gruppo. L’Agenzia delle Entrate aveva indicato la Council Tax come riferimento (Circolare 28/E del 2012) e aveva precisato (Risoluzione 75/E del 2013) che, non esistendo un valore puntuale ma solo una fascia, si poteva assumere il valore medio della fascia. Con la fine del periodo transitorio della Brexit, il 31 dicembre 2020, il Regno Unito è diventato Paese terzo e dal 2021 gli immobili britannici sono passati al criterio del costo. Nel 2024, per tutti gli immobili esteri, l’aliquota è salita dallo 0,76% all’1,06% (legge 213/2023).
Cosa ha chiesto la Corte tributaria di Como all’Europa
Con l’ordinanza n. 74/1/26 del 3 luglio 2026, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Como non ha deciso la causa. L’ha sospesa e ha rinviato alla Corte di Giustizia dell’Unione europea, dove il procedimento è stato iscritto il 13 agosto 2026 come causa C-923/26.
La domanda, in sintesi, è se gli articoli 63 e 65 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea ostino a una norma che calcola l’imposta sul valore catastale per gli immobili in Stati UE e SEE e sul costo di acquisto o valore di mercato per quelli in Paesi terzi, anche quando con quel Paese terzo esistono accordi che permettono di ottenere, su richiesta, le informazioni necessarie a verificare la base imponibile, incluso il valore catastale.
Nel motivare il dubbio, il giudice di Como osserva che il residente in Italia con una casa a Londra è nella stessa situazione di chi ha una casa a Parigi o a Berlino: l’imposta colpisce lo stesso indice di ricchezza. Rileva che la Brexit non ha cambiato né il sistema britannico di valutazione ai fini della Council Tax né i registri immobiliari, e che fino al 2020 la stessa Agenzia delle Entrate lo riteneva idoneo. E ricorda che tra Italia e Regno Unito restano in vigore strumenti di cooperazione fiscale: l’Accordo UE-UK sugli scambi commerciali e la cooperazione, la Convenzione multilaterale OCSE sulla mutua assistenza amministrativa (che l’Italia ha espressamente esteso all’IVIE) e lo scambio automatico di dati finanziari secondo il Common Reporting Standard.
Perché l’Europa conta anche se il Regno Unito non è più nell’UE
L’art. 63 del Trattato non si ferma ai confini dell’Unione: vieta le restrizioni ai movimenti di capitali anche tra uno Stato membro e un Paese terzo, e comprare una casa all’estero è, per la Corte di Giustizia, un movimento di capitali. Per questo il Regno Unito, pur fuori dall’UE, resta dentro il perimetro della norma.
L’art. 65 consente agli Stati di distinguere i contribuenti in base al luogo in cui investono, ma vieta discriminazioni arbitrarie e restrizioni dissimulate. Sarà la Corte di Giustizia a stabilire se la differenza italiana sia giustificata, per esempio dall’esigenza di controlli fiscali efficaci, oppure no.
Un precedente interessante: il caso belga
Nel 2018, nella causa C-110/17, la Corte di Giustizia ha condannato il Belgio per una regola con la stessa struttura: gli immobili in Belgio erano tassati su un valore catastale forfettario, quelli all’estero sul valore locativo reale, sistematicamente più alto. La Corte ha ritenuto che questo rendesse meno conveniente investire fuori dai confini e violasse la libera circolazione dei capitali.
Il giudice di Como richiama espressamente questo precedente come analogo. Ci sono però differenze: il caso belga riguardava immobili in altri Stati dell’Unione, non in un Paese terzo, e verso i Paesi terzi la Corte ha storicamente riconosciuto agli Stati un margine più ampio quando mancano strumenti di scambio di informazioni. È un precedente che rafforza la tesi dei contribuenti, non una garanzia sul risultato.
Hai pagato l’IVIE dal 2021: potresti recuperare una parte?
Oggi la regola in vigore è quella del costo di acquisto, e va applicata.
Il contribuente di Como sostiene che per la sua casa londinese avrebbe dovuto continuare ad applicarsi un criterio assimilabile a quello catastale della Council Tax.
Se la Corte UE bocciasse il trattamento post Brexit, per chi ha pagato IVIE dal 2021 la questione non sarebbe soltanto teorica: potrebbe esserci una differenza d’imposta da recuperare, in alcuni casi molto rilevante. Come verrebbe poi ricalcolata l’imposta, e con quale base, dipenderà dal contenuto della sentenza e dal modo in cui il diritto italiano la applicherà: nessuno oggi può dire che tornerà automaticamente il vecchio criterio Council Tax.
Qualora invece la Corte ritenesse la differenza giustificata, la disciplina attuale resterebbe confermata.
Perché non conviene semplicemente aspettare
Qui sta il punto pratico, ed è il motivo per cui ne scriviamo adesso. La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha fissato un principio generale per i rimborsi delle imposte sui redditi, alle cui regole la disciplina IVIE rinvia: quando un’imposta è stata pagata in base a una norma poi giudicata incompatibile con il diritto europeo, il termine per chiederne la restituzione decorre comunque da ciascun versamento, non dalla sentenza della Corte di Giustizia, e le posizioni ormai chiuse per decorso del termine non si riaprono. Per l’IVIE, proprio in virtù del rinvio alle regole IRPEF, il termine viene generalmente individuato in 48 mesi dal singolo versamento.
Tradotto per chi paga IVIE sul costo di acquisto dal 2021: una futura sentenza favorevole non significa poter aspettare e poi recuperare indistintamente tutto ciò che si è pagato. Alcuni versamenti sono già fuori termine, altri potrebbero esserlo prima della decisione europea, e ogni annualità fa storia a sé. Quali versamenti siano interessati, quali scadenze si applichino al caso concreto e se convenga presentare un’istanza sono valutazioni da fare subito, pagamento per pagamento, con il proprio commercialista o consulente fiscale.
E per chi sta comprando una casa a Londra oggi?
Per un residente fiscale italiano che acquista a Londra, l’IVIE non è un dettaglio. Secondo la disciplina oggi applicabile agli immobili britannici, la base imponibile è normalmente il costo risultante dall’atto di acquisto o, in mancanza, il valore di mercato, e su quella base si applica l’aliquota ordinaria, oggi dell’1,06%, fatte salve le regole applicabili alla posizione individuale. A puro titolo illustrativo, su un immobile da £2 milioni significa un’imposta nell’ordine di £21.200 l’anno. Va messa nel conto del rendimento dell’investimento fin dal primo giorno, insieme a Stamp Duty, costi di gestione e fiscalità britannica.
L’esito della causa C-923/26 potrebbe diventare rilevante anche per chi compra oggi, perché riguarda il criterio di calcolo dell’imposta per gli anni futuri e non solo il passato. Non promettiamo alcun risparmio: nessuna pianificazione seria si costruisce su una sentenza che non esiste. Ma chi investe oggi dovrebbe conoscere questa vicenda, conservare con cura atto di acquisto, completion statement e documentazione della Council Tax con la band attribuita, e chiedere al proprio consulente di seguirne l’evoluzione.
Cosa fare adesso
Se hai pagato IVIE su un immobile nel Regno Unito dal 2021, recupera le dichiarazioni dei redditi e i modelli F24 relativi ai versamenti effettuati e chiedi al tuo commercialista o consulente fiscale di verificare, pagamento per pagamento, quali somme siano ancora nei termini per un’eventuale istanza di rimborso.
Se stai acquistando oggi a Londra: chiedi al tuo consulente di considerare l’IVIE nella pianificazione fiscale dell’investimento e di seguire l’evoluzione della causa C-923/26.
Real Estate Xchange non presta consulenza fiscale, legale o finanziaria. Questo Market Insight ha esclusivamente finalità informative e riassume, in termini generali, la normativa e gli sviluppi sopra descritti sulla base delle fonti indicate. Non costituisce una valutazione della posizione fiscale di alcun lettore né una raccomandazione a presentare un’istanza di rimborso. Qualsiasi decisione o iniziativa deve essere valutata con il proprio commercialista o consulente fiscale. Chi non dispone di un professionista specializzato può chiederci l’indicazione di professionisti indipendenti con esperienza in fiscalità internazionale.
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Per gli aspetti fiscali è sempre necessario confrontarsi con il proprio commercialista o consulente fiscale.
Fonti e approfondimenti
Fonti ufficiali
- Corte di Giustizia dell’Unione europea, causa C-923/26, Agenzia delle Entrate (Direzione provinciale di Como), rinvio pregiudiziale pendente, depositato il 13 agosto 2026: scheda ufficiale della causa nella banca dati CURIA
- Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Como, Sez. I, ordinanza n. 74/1/26 del 3 luglio 2026 (versione anonimizzata depositata alla Corte di Giustizia UE)
- Decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, art. 19, commi 13 a 17 (convertito dalla legge 214/2011)
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, comma 91 (aliquota IVIE 1,06% dal 2024)
- Agenzia delle Entrate, Circolare n. 28/E del 2 luglio 2012
- Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 75/E del 6 novembre 2013
- Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, artt. 63, 64 e 65
- Corte di Giustizia UE, sentenza 12 aprile 2018, causa C-110/17, Commissione c. Belgio
- DPR 29 settembre 1973, n. 602, art. 38
- Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 16 giugno 2014, n. 13676
Approfondimento editoriale autorevole
- D. A. Rossetti e A. Lops, “IVIE sugli immobili nel Regno Unito: alla Corte UE il criterio per la base imponibile post Brexit”, Il Sole 24 Ore, NT+ Diritto, 14 settembre 2026
