Introduzione
Dal 1 maggio 2026 il mercato della locazione privata in Inghilterra entra in una fase nuova. Non si tratta più di semplici proposte politiche, di un white paper o di una riforma annunciata e rinviata più volte. Con la Renters’ Rights Act 2025, che ha ricevuto Royal Assent il 27 ottobre 2025, il legislatore britannico ha fissato un cambio concreto per il private rented sector inglese, cioè per la maggior parte degli affitti residenziali privati. Il cuore della prima fase entra in vigore proprio il 1 maggio 2026.
La portata del cambiamento è significativa. Il sistema tradizionale fondato sugli Assured Shorthold Tenancies, i cosiddetti AST, viene sostanzialmente superato per la gran parte delle locazioni private. La Section 21, cioè il meccanismo di “no fault eviction”, viene abolita. Gli affitti entrano in un modello nel quale il tenant può restare nell’immobile finché vuole, salvo che il landlord abbia uno specifico ground legale per riottenere il possesso e segua la procedura corretta. Contestualmente, gli aumenti di canone vengono ricondotti alla procedura della section 13, il bidding al rialzo viene vietato, il pagamento di grossi anticipi viene limitato e vengono introdotte nuove regole su discriminazione, pets e gestione del rapporto locativo.
Per proprietari, investitori, operatori immobiliari, agenzie e tenant, il punto decisivo non è solo capire che la riforma arriva, ma comprendere quale parte entra davvero in vigore il 1 maggio 2026, quale parte è già sufficientemente definita da consentire un adattamento operativo e quale invece resta legata a guidance, prescribed forms o secondary legislation. È proprio qui che nascono molte semplificazioni sbagliate lette online.
Per una panoramica più ampia delle riforme immobiliari nel Regno Unito, leggi anche la nostra guida completa sulla riforma immobiliare nel Regno Unito. In questo approfondimento, invece, ci concentriamo solo su ciò che cambia davvero dal 1 maggio 2026 nel mercato degli affitti privati in Inghilterra.
Perché il 1 maggio 2026 è una data di svolta
Il governo britannico ha scelto un’implementazione a fasi. La prima fase decorre dal 1 maggio 2026 ed è quella che tocca il cuore del rapporto locativo nel private rented sector. La roadmap ufficiale indica espressamente che, da quella data, entreranno in vigore l’abolizione della Section 21, l’introduzione delle assured periodic tenancies, la riforma dei possession grounds, il nuovo regime degli aumenti via section 13, il divieto di rental bidding, il limite al rent in advance, il divieto di discriminazione verso famiglie con figli e benefit claimants, nuove regole sui pets e il rafforzamento dell’enforcement locale e dei rent repayment orders.
Questo significa che il 1 maggio 2026 non è solo una data simbolica. È il momento in cui il settore passa da una logica ancora dominata dalla struttura dell’AST e dalla possibilità del landlord di programmare l’uscita del tenant con Section 21, a una logica nella quale il possesso dell’immobile può essere recuperato solo sulla base di grounds specifici, con notice periods differenziati e, se necessario, intervento del giudice. Per il mercato, questo cambia la meccanica del rischio: meno dipendenza dal contratto a termine, più dipendenza da selezione del tenant, documentazione, procedure corrette e prove disponibili.
Il governo ha inoltre chiarito che la prima fase si applica sia alle nuove locazioni sia, in larga misura, alle locazioni esistenti nel private rented sector. Non siamo quindi davanti a un sistema in cui soltanto i contratti firmati dopo il 1 maggio cambiano, mentre i vecchi AST restano intatti per anni. Il passaggio è più ampio e più immediato.
Fine degli AST: cosa cambia davvero con le assured periodic tenancies
Uno dei punti più importanti della riforma è la sostanziale uscita di scena dell’Assured Shorthold Tenancy come modello ordinario per gli affitti privati in Inghilterra. Il nuovo impianto prevede che la maggior parte delle tenancies del settore privato diventi una assured periodic tenancy, cioè una locazione periodica senza termine fisso finale, con permanenza del tenant fino a quando quest’ultimo decide di lasciare l’immobile o il landlord ha un valido motivo legale per richiedere il possesso.
Sul piano pratico, questo cambia il significato del contratto. Nel modello AST classico, il fixed term era il centro psicologico e operativo del rapporto. Anche quando l’inquilino restava oltre il termine iniziale, il mercato continuava a ragionare in termini di sei mesi, dodici mesi, rinnovo, break clause e soprattutto Section 21 come uscita. Nel nuovo sistema questa logica si indebolisce in modo netto. Il contratto non sarà più pensato come un percorso con scadenza finale predefinita, ma come una relazione continuativa che richiede un motivo legale specifico per essere interrotta dal landlord.
È importante anche chiarire cosa non rientra nello stesso modo nel nuovo regime. La guidance per i landlord segnala che queste regole si applicano al private rented sector in England e non coprono allo stesso modo, tra gli altri, lodgers con resident landlord, furnished holiday lets, commercial lettings e tenancies con annual rent superiore a £100.000. Inoltre, per il social rented sector, l’applicazione è collocata in una fase successiva.
Abolizione della Section 21: cosa la sostituisce davvero
Il punto più noto della riforma è l’abolizione della Section 21. Dal 1 maggio 2026, nel private rented sector inglese, il landlord non potrà più utilizzare la Section 21 dell’Housing Act 1988 per ottenere il possesso dell’immobile senza indicare un motivo specifico. Questo è confermato in modo esplicito sia dalla roadmap governativa sia dalla guida generale del governo.
Ma dire soltanto “abolita la Section 21” è un riassunto troppo pigro. La vera domanda è: con cosa viene sostituita sul piano funzionale? La risposta è che il landlord dovrà agire tramite Section 8, utilizzando uno o più grounds for possession previsti dalla legge. Questo sposta il sistema da un modello in cui bastava rispettare la procedura formale della Section 21 e attendere il termine, a un modello in cui il landlord dovrà individuare il ground corretto, rispettare il relativo notice period, usare la modulistica prescritta e, se il tenant non lascia l’immobile, dimostrare in court che quel ground sussiste davvero.
In sostanza, il legislatore non elimina il diritto del proprietario a recuperare il bene, ma rende questo recupero più causale, più documentato e più probatorio. Da un lato aumenta la sicurezza del tenant. Dall’altro costringe il landlord, o il suo agente, a lavorare in modo più rigoroso. Il landlord che prima ragionava in termini di “quando finisce il fixed term” dovrà ora ragionare in termini di “quale ground posso sostenere, con quali prove e in quali tempi”.
I possession grounds più importanti dal 1 maggio 2026
Se la Section 21 scompare, la nuova architettura del possesso ruota attorno ai grounds della Section 8. Qui bisogna essere precisi, perché è il punto in cui più facilmente il mercato scivola nella confusione.
Ground 1: landlord o famiglia che torna a vivere nell’immobile
Il Ground 1 consente al landlord di riottenere il possesso se lui stesso o un close family member deve trasferirsi nell’immobile. La guidance ufficiale precisa però che questo ground non può essere usato nei primi 12 mesi di una nuova tenancy e richiede un notice period di 4 mesi.
Ground 1A: vendita dell’immobile
Il nuovo Ground 1A consente di ottenere il possesso quando il landlord intende vendere la proprietà. Anche questo ground non è utilizzabile nei primi 12 mesi della tenancy e richiede un preavviso di 4 mesi. Inoltre, la normativa prevede una limitazione al reletting dopo l’uso dei grounds per vendita o per rientro del landlord o della famiglia, proprio per evitare un uso strumentale della procedura.
Ground 8: arrears gravi
Sul fronte dei rent arrears, il Ground 8 resta il canale mandatory per gli arrears gravi, ma con soglia più alta rispetto a quella che molti ricordano dal vecchio sistema. Dal nuovo regime, il tenant deve dovere almeno 3 mesi di rent se paga mensilmente, oppure almeno 13 settimane di rent se paga weekly o fortnightly, sia alla data del notice sia alla data dell’udienza. Il notice period è di 4 settimane.
Ground 10 e Ground 11: arrears e ritardi persistenti
Accanto al Ground 8 restano rilevanti i grounds discrezionali collegati al pagamento del canone. Il Ground 10 copre il caso in cui il tenant sia in arrears anche senza raggiungere la soglia del Ground 8. Il Ground 11 riguarda invece i ritardi persistenti nei pagamenti. In entrambi i casi la guidance indica un notice period di 4 settimane.
Ground 12: breach of tenancy
Il Ground 12 riguarda la violazione di una o più clausole del tenancy agreement diverse dal mancato pagamento del rent. Il notice period indicato è di 2 settimane. Questo ground può diventare più importante nel nuovo sistema, perché la qualità del contratto scritto e la chiarezza delle obligations del tenant peseranno di più.
Ground 14: antisocial behaviour
Per i casi di antisocial behaviour, la guidance ufficiale è molto chiara: il Ground 14 consente al landlord di agire immediatamente dopo la notifica, anche se la court non potrà fare l’order per i successivi 14 giorni. È uno dei segnali più netti del fatto che la riforma non è semplicemente “pro tenant”, ma cerca anche di rafforzare gli strumenti del landlord nei casi davvero problematici.
Il punto fondamentale è questo: non esiste una sostituzione uno a uno della Section 21 con un nuovo ground universale. Esiste invece una cassetta degli attrezzi più ampia e più tecnica, che richiede maggiore competenza operativa.
Il nuovo contratto di affitto: cosa sappiamo e cosa non è ancora definito del tutto
Uno dei temi più delicati riguarda il nuovo contratto. Le fonti ufficiali confermano che, per le nuove tenancies create dal 1 maggio 2026, i landlord dovranno fornire al tenant certain information about the tenancy in writing, ma precisano che il dettaglio esatto di tali informazioni dipende dal quadro regolamentare e dalla guidance dedicata. La guida governativa specifica che dal 1 maggio 2026 bisognerà fornire ai nuovi tenant informazioni scritte sui termini chiave della tenancy.
Quello che sappiamo con certezza è il principio: il rapporto dovrà essere documentato in forma scritta in modo più chiaro e strutturato. Sappiamo anche che, per le existing tenancies già dotate di accordo scritto, non sarà normalmente necessario rifare da zero il contratto, ma sarà necessario fornire entro il 31 maggio 2026 l’Information Sheet pubblicato dal governo. Se invece la tenancy esistente era verbale, il landlord dovrà fornire una sintesi scritta dei termini principali entro la stessa data.
Il messaggio corretto, quindi, non è “non si sa nulla del nuovo contratto”, ma neppure “il modello finale è già definito in ogni dettaglio da tempo”. I pilastri sono chiari. Alcuni elementi operativi si consolidano attraverso guidance e prescribed forms.
Aumenti di canone: dal 1 maggio 2026 passa tutto dalla Section 13
Dal 1 maggio 2026, nel private rented sector inglese, gli aumenti di canone durante la tenancy dovranno passare attraverso la Section 13. La guida ufficiale del governo afferma che gli aumenti nel PRS saranno effettuati tramite la procedura statutaria della section 13 come modificata dalla legge. Il landlord potrà aumentare il rent una sola volta l’anno, dovrà notificare l’aumento con almeno due mesi di preavviso e il nuovo rent dovrà riflettere il market rate. Se il tenant ritiene che l’aumento ecceda il livello di mercato, potrà contestarlo dinanzi al First-tier Tribunal.
Questo non equivale a un rent control classico. Il landlord potrà ancora riallineare il canone al mercato. Ma non potrà farlo quando vuole, come vuole e sulla base di meccanismi contrattuali opachi. L’aumento diventa annuale, formalizzato, contestabile e collegato al mercato. È una disciplina contro l’arbitrarietà, non un congelamento dei canoni.
Rent in advance: stop alle richieste eccessive
Il tema del rent in advance è uno dei più rilevanti sul piano pratico, specialmente a Londra. Il governo ha chiarito che la riforma vieterà a landlord e agents di richiedere più di un mese di rent in advance. La guida ufficiale precisa che, una volta firmato il tenancy agreement e prima dell’inizio della tenancy, il landlord potrà richiedere fino a un mese di rent, oppure 28 giorni di rent se il rental period è inferiore al mese. Una volta iniziata la tenancy, non potrà far valere clausole che impongano pagamenti anticipati rispetto alle due dates concordate.
Questo cambia molto per studenti internazionali, self employed, candidati senza credit history britannica o tenant con profili reddituali più complessi. Il rischio di credito non scompare, ma si sposta: più importanza a guarantor, referencing, assicurazioni e selezione iniziale. Questa è una conseguenza pratica ragionevole della norma.
Rental bidding: fine delle offerte sopra il canone pubblicato
Un altro cambiamento ad alto impatto pratico è il divieto di rental bidding. Il governo afferma che landlord e letting agents non potranno chiedere, incoraggiare o accettare un’offerta superiore al rent advertised. Questo significa che il canone dovrà essere definito in modo più realistico fin dall’inizio e che non sarà più legittimo costruire aste, esplicite o implicite, tra candidati.
Per il mercato londinese questa è una modifica concreta, perché in molte aree ad alta pressione il pricing iniziale veniva talvolta usato come esca per stimolare offerte superiori. Dal 1 maggio 2026, quella tattica perde terreno.
Discriminazione: cosa cambia per famiglie con figli e benefit claimants
Dal 1 maggio 2026 diventa illegale discriminare renter che hanno figli o che ricevono benefits. Il governo specifica che landlord e letting agents non potranno adottare comportamenti destinati a rendere meno probabile, o a impedire, la concessione della tenancy per tali ragioni. Questo include trattenere informazioni, impedire viewing o rifiutare il contratto sulla base di un blanket ban.
La guida governativa chiarisce anche che clausole in mortgages o superior agreements che impongano restrizioni verso tenant con children o benefits non potranno essere usate per giustificare discriminazioni, con alcune regole transitorie per polizze e accordi già in essere. In pratica, formule vecchie stile “no DSS” o “no children” diventano molto più difficili da sostenere.
Pets: più diritti per il tenant, ma non un sì automatico
Il tema dei pets è stato spesso raccontato male. La riforma non crea un diritto automatico e assoluto del tenant ad avere animali domestici. Il landlord dovrà considerare la richiesta del tenant, avrà un termine iniziale di 28 giorni per rispondere e dovrà fornire valid reasons in caso di rifiuto. Il consenso non potrà essere irragionevolmente negato.
Questo significa che il “no pets” assoluto perde forza, ma non sparisce ogni possibilità di rifiuto. Restano rilevanti restrizioni oggettive, come quelle della head lease o della natura dell’immobile. La filosofia della riforma è chiara: meno divieti automatici, più decisioni motivate e verificabili.
Existing tenancies: cosa succede ai contratti già in essere
Uno dei punti più importanti per i landlord è questo: se la tenancy nel PRS ha già un written tenancy agreement, il landlord normalmente non dovrà rifare da zero il contratto solo perché entra in vigore il nuovo regime. Dovrà però fornire al tenant il government published Information Sheet entro il 31 maggio 2026. Se invece la tenancy esistente era orale, dovrà fornire una sintesi scritta dei termini principali entro la stessa data.
Questo evita panico inutile. Non serve una riscrittura universale e immediata di tutti i contratti. Serve però un adeguamento serio di documentazione, processi e gestione.
Cosa non entra ancora in vigore il 1 maggio 2026
Per non fare confusione, è essenziale dire anche cosa non sarà ancora pienamente live il 1 maggio 2026. La PRS Database e il Landlord Ombudsman arrivano nella Phase 2, dal tardo 2026 in avanti, con rollout graduale. Per l’ombudsman, il governo colloca l’obbligo pieno di adesione in prospettiva 2028, una volta che il sistema sarà pronto.
L’estensione al private rented sector del Decent Homes Standard e di Awaab’s Law è collocata in una fase successiva, soggetta a consultazione e attuazione progressiva. Anche questo conta, perché nel dibattito pubblico spesso tutto viene raccontato come se partisse insieme. Non è così. Il 1 maggio 2026 è una soglia enorme, ma non coincide con l’attivazione integrale di ogni pezzo della riforma.
Cosa cambia davvero per landlord, investitori e agenzie
Per i landlord il nuovo sistema non significa soltanto più vincoli. Significa soprattutto un cambio di metodo. Più selezione a monte, più documentazione, più precisione nel pricing iniziale, meno affidamento su scorciatoie come Section 21, bidding wars o grandi advance payments. Il possesso dell’immobile resta possibile, ma richiede più struttura e più disciplina. Questa è la conseguenza operativa più rilevante del nuovo quadro.
Per investitori e agenzie, la riforma non elimina l’attrattività del mercato locativo inglese, ma rende più importante la gestione del rischio locativo. Immobili e segmenti che vivevano anche di elevata flessibilità potrebbero risentirne più di altri. Operatori più professionali, invece, potrebbero persino beneficiare di un mercato più ordinato e leggibile. Questa è una valutazione analitica, non una promessa.
Conclusione
Il 1 maggio 2026 segna il momento in cui il mercato degli affitti privati in Inghilterra smette di essere governato principalmente dalla logica dell’AST e della Section 21 e passa a un sistema fondato su tenancies periodiche, possession grounds specifici, aumento del rent via section 13, limiti al rent in advance, divieto di bidding, nuove protezioni contro la discriminazione e un approccio più regolato alle richieste di pets. Tutto questo è confermato dalle fonti ufficiali del governo.
Allo stesso tempo, non tutto è definito in ogni dettaglio operativo con mesi e mesi di anticipo. Alcuni elementi dipendono da guidance, forms e secondary legislation. Quindi l’analisi corretta non è dire “sappiamo già tutto”, ma nemmeno “non si sa nulla”. I pilastri del nuovo regime sono chiari. Gli strumenti pratici si stanno consolidando. E il vantaggio competitivo, come spesso accade, andrà a chi capisce prima dove stanno davvero le regole del gioco.
FAQ
Che cos’è la Renters’ Rights Act 2025?
È la riforma che cambia in profondità il mercato degli affitti privati in Inghilterra, introducendo una nuova struttura della tenancy, abolendo la Section 21 e modificando regole su possesso, rent increases, rent in advance, bidding, pets e discriminazione.
Quando entrano in vigore le nuove regole?
La prima fase entra in vigore il 1 maggio 2026 e si applica al private rented sector in England, sia per nuove tenancies sia, in larga misura, per quelle esistenti.
La Section 21 viene davvero abolita?
Sì. Dal 1 maggio 2026 i landlord del private rented sector non potranno più usare la Section 21 per ottenere il possesso senza indicare un motivo specifico.
Come potrà il landlord riottenere l’immobile?
Attraverso la Section 8, usando uno o più possession grounds previsti dalla legge, come vendita, rientro del landlord o della famiglia, arrears, breach o antisocial behaviour.
Si potranno ancora aumentare gli affitti?
Sì, ma con regole più precise. L’aumento potrà avvenire solo una volta l’anno tramite la procedura della Section 13, con almeno due mesi di preavviso e possibilità di challenge da parte del tenant.
Si potranno ancora chiedere sei mesi di affitto anticipato?
In linea generale no. La riforma limita il rent in advance richiesto dal landlord a un mese.
Le nuove regole cambieranno il mercato londinese degli affitti?
È probabile che incidano su pricing, selezione degli inquilini, gestione del rischio, struttura dei contratti e tempi di recupero del possesso. L’impatto dipenderà però anche da prassi di mercato, giurisprudenza e contesto economico. Questa è un’inferenza ragionata sul quadro normativo ufficiale.
Se possiedo un immobile a Londra, perché dovrei seguire questi cambiamenti?
Perché dal 1 maggio 2026 cambiano regole chiave che incidono direttamente su locazione, compliance, documentazione, canone, exit strategy e gestione del tenant. Ignorarle significa esporsi a errori operativi e rischi economici.
