Market Intelligence sul mercato residenziale di Londra

Una premessa ai quattro casi

Molto di ciò che sentiamo questo autunno è una domanda politica: se questo governo resterà, se il prossimo Budget disferà quello di oggi, se un futuro governo, domani o in un anno che nessuno sa indicare, abolirà le imposte che oggi gravano sulle case a Londra. Non crediamo che il mercato funzioni così, e lo abbiamo detto a una cliente questa settimana. Un’imposta, una volta introdotta, viene raramente abolita, come le accise sulla benzina si ritoccano ma non si tolgono. La surcharge sulle abitazioni aggiuntive, quella per i non residenti, le aliquote più alte sui redditi da locazione, la council tax surcharge dal 2028, il Renters’ Rights Act: questa è la struttura, e il mercato l’ha già prezzata.

Il leaseholder che compra il freehold spesso si aspetta che la service charge crolli. Non succede. Il palazzo ha un ascensore da manutenere, un’assicurazione da pagare, un tetto che perde ancora, e i costi che lo tengono in piedi non spariscono perché è cambiata la proprietà. Vale anche per una vita. A vent’anni, quando esci di casa, non ti serve quasi nulla: uno stipendio, una stanza. Poi arriva una famiglia, e i costi che porta con sé non sono facoltativi e non tornano indietro. Restano finché le circostanze non cambiano di nuovo, e non è una decisione che qualcuno prende un giovedì qualsiasi. Il mercato immobiliare di Londra è cresciuto allo stesso modo. Le imposte e gli obblighi che oggi lo accompagnano sono i costi di un bene maturo, e li pagherà chiunque ne sia proprietario.

Per questo il report non fa previsioni sui tassi. La Bank of England alzerà o abbasserà il Bank Rate nei prossimi mesi e ancora negli anni successivi, e ogni mossa sarà raccontata come una notizia. Nessuna cambierà ciò che abbiamo descritto: il costo di comprare, il costo di tenere e le regole dell’affitto sono fissati dalla struttura delle sezioni 06 e 07, non da un quarto di punto in più o in meno. Una decisione sui tassi ritocca la superficie, non ricostruisce la casa. Né ci aspettiamo che la Bank, o il resto del mondo, decida una mattina di tornare a zero. Il denaro a costo zero stimolerebbe il mercato, e il resto di questo report sarebbe comunque lì a bilanciare il quadro, ma non è questo il punto. Ai tassi di oggi siamo arrivati per ragioni ancora discusse, e ciò che è chiaro è che oggi nessuna banca centrale vuole regalare denaro, e nessuna sta cercando di tornare indietro. Non diciamo che sia impossibile. Diciamo che non è realistico nell’orizzonte in cui chi compra, vende o affitta sta facendo i suoi piani. In questo mercato andrà bene a chi si adatta, prezza di conseguenza e tiene i documenti in ordine, non a chi aspetta che torni il passato.

Se state comprando

In media avete la posizione più forte, ed è più forte quando poggia sui dati. Lo sconto che conta è quello rispetto alle vendite concluse, non rispetto al prezzo richiesto. C’è anche meno scelta: nel prime central London le case in vendita sono il 6,7% in meno di un anno fa, e le buone condizioni si pagano. Un budget che dipende da un mutuo non può contare su un taglio: a settembre nessun membro del comitato della Bank of England ha votato per tagliare e tre hanno votato per alzare. I dati non premiano la fretta.

Se state vendendo

La prima domanda è se avete bisogno di vendere. Se sì, il primo prezzo richiesto è la decisione con le conseguenze più lunghe: nel prime London quest’anno le case che hanno impiegato più di un anno a vendersi hanno chiuso al 19,3% sotto il primo prezzo richiesto, contro il 3,9% di quelle vendute entro tre mesi. I dati non dicono se a rendere rapide le vendite rapide sia stato il prezzo o la qualità, ma mostrano dove tende a finire un anno sul mercato. Se non avete bisogno di vendere, questo mercato non vi obbliga a farlo.

Se siete landlord

La legge è in vigore. Cinque mesi non bastano ancora a mostrare come funzionano in pratica rilasci, morosità e contestazioni dei canoni, quindi non la definiremmo né una crisi né ordinaria amministrazione. La novità è che essere in regola fa ormai parte del rendimento: prove per ogni aumento di canone, documenti corretti, registrazione da luglio 2027 se il regolamento sarà approvato, un piano per la classe energetica, che per il 2030 è un annuncio, e, da aprile 2027, redditi da locazione tassati al 24%, 44% e 49%. Usare l’avviso per vendita per riavere un immobile significa ora almeno sedici mesi in cui non lo si può riaffittare. Chi non ha un debito pesante non subisce da questo mercato alcuna pressione a vendere; la decisione dipende dalla situazione di ciascuno.

Se siete investitori

Ad aprile abbiamo scritto che il reddito dal primo giorno era l’unica metrica che contava. Il reddito conta ancora, e in media gli appartamenti nel prime central London non superano da soli una prova di reddito: prima dei costi rendono meno di quanto il capitale renda oggi in un gilt, che è una misura del costo opportunità e non un confronto alla pari. Resta un ragionamento di lungo periodo per chi compra senza debito, dà valore a una casa ben posizionata a un prezzo sostenuto dai dati, può aspettare e ha messo in conto il costo di ingresso. Per un piano nel prime central London che ha bisogno del debito per funzionare, i tassi di oggi, le verifiche delle stesse banche e le aliquote ora confermate per aprile 2027 non sostengono i conti. Fuori dal prime central London i conti vanno fatti immobile per immobile.

Angelo De Simone
Real Estate Xchange
London & Milan